1. Anggaran Kos Guaman
Anggaran kos guaman untuk sesuatu urusan jual beli hartanah adalah lebih kurang 5% daripada harga jual beli sesuatu hartanah, dimana pecahan kos yang terperinci adalah seperti berikut:-
Anggaran disini anda perlu sediakan 15% tunai daripada harga hartanah tersebut.
Lebih kurang 2.5% adalah untuk Sales & Purchase :-
- yuran guaman peguam bagi urusan jual beli dan pindah milik hartanah tersebut,
- perbelanjaan/ kos pengurusan untuk urusan jual beli dan pindah milik hartanah tersebut (dalam bahasa perundangannya dipanggil sebagai “disbursement”).
Lebih kurang 2.5% lagi adalah untuk :-
- yuran guaman peguam bagi urusan pinjaman perumahan dan gadaian hartanah tersebut kepada bank/ pembiaya,
- perbelanjaan/ kos pengurusan untuk urusan pinjaman dan gadaian hartanah tersebut kepada bank/ pembiaya (dalam bahasa perundangannya dipanggil sebagai “disbursement”).
2. Yuran Guaman Mengikut Peratusan Nilai Hartanah
2A . Kos Yang Berkaitan Dengan Perjanjian Sales & Purchase (Yuran Guaman + Duti Setem)
A1 - Yuran guaman - Sales & Purchase (Dikira berdasarkan JUMLAH JUALAN RUMAH)
Anggaran Caj Sales & Purchase bagi Kes Belian RM 290,000.00 :-
RM150,000 pertama = RM1,500.00
RM140,000 seterusnya = RM 980.00
RM1,500.00 + RM980.00 = RM2,480.00
Yuran guaman untuk urusan jual beli/ pindah milik dan pinjaman/gadaian adalah mengikut skala yang telah ditetapkan di dalam Solicitors’ Remuneration Order 2005 di bawah Legal Profession Act 1976 seperti berikut:-
A2 - Duti Setem Pindah Milik Harta Tanah (MOT) - (Kalkulator klik Sini kiraan Duti Setem Kepada Kerajaan)
Anggaran Duti Setem MOT bagi Kes RM 290,000.00
RM100,000 pertama = RM1,000.00
RM190,000 seterusnya = RM3800.00
RM 2,400.00 (rumah pertama jika beli Tahun 2015, Jika beli Tahun 2017-2018, Duti Setem RM0.00 bagi rumah bawah RM300,000.00. Jika Pembeli Pertama kena maklum peguam, kalau tak cakap, rugi jika terlepas tak boleh tuntut lagi)
RM 4,800.00 (rumah kedua dan seterusnya sehingga 2018. Ini ikut perbentangan Bajet. Jika anda tipu pada peguam cakap rumah pertama, LHDN tahu dan akan minta bayaran juga)
Nota: Sebagai sebahagian daripada usaha kerajaan Malaysia untuk mengurangkan kos pemilikan untuk pembeli rumah kali pertama, sehingga 31 Disember 2014, untuk pembeli rumah pertama kali, kos duti setem akan dikecualikan sebanyak 50% bagi duti setem surat janji permindahan dan surat pinjaman untuk pembelian harta kediaman bernilai RM400,000 ke bawah. Jika pernah beli rumah kos mahal ke kos rendah ke atas nama kita, automatik tidak layak dapat diskaun 50%,
* Kemaskini: Kelayakan had baru untuk pengecualian duti setem yang sebanyak 50% adalah untuk hartanah RM500,000 dan ke bawah dan ini adalah selaras dengan Bajet 2015. Ini akan berkuatkuasa mulai pada 1 Januari 2015.
* Jika anda pembeli rumah pertama tidak maklum kepada peguam, anda akan terlepas diskaun duti setem ini dan tidak boleh dituntut dan tidak boleh dapat lagi bila-bila.
2B - Kos Yang Berkaitan Dengan Perjanjian Pinjaman (Yuran Guaman + Duti Setem, Dalam kes ini pemberi pinjaman adalah institusi Bank)
B1 - Yuran Guaman (Dikira berdasarkan JUMLAH PINJAMAN DARI BANK)
Anggaran Yuran Guaman Pinjaman Bank bagi Kes RM290,000.00. Pinjaman 90% adalah RM261,000.00
TAPI JIKA insurans MRTA/MRTT dimasukkan sekali dalam loan, maka MRTA RM14,138.00 + RM261,000.00 = RM275,138.00. (MRTA biasa dimasukkan dalam loan, jika tidak mahu bayar berasingan pun boleh)
Insurans ini hanya perlindungan sehingga umur pemohon 60 Tahun sahaja kecuali LPPSA boleh beri perlindungan sehingga maksimum pinjaman iaitu 30 Tahun. LPPSA unik sedikit jika anda buat loan 30 Tahun Bagi Kategori Rumah Dalam Pembinaan, LPPSA akan buatkan perlindungan Takaful 30 Tahun dan tambah tahun pembinaan -2 Tahun tempoh maksimum pembinaan siap rumah atas tanah, jika Strata, tempoh pembinaan siap 3 Tahun.
Jika umur anda sekarang 40 tahun, maka anda hanya dilindungi baki 20 Tahun lagi (Maksimum 60 Tahun) jika pinjaman perumahan anda diluluskan sehingga 30 Tahun pembiayaan, maka berbaki 10 tahun itu perlu dilindungi polisi insurans semula apabila tempoh perlindungan hampir tamat.
Andaikan anda sekarang 40 Tahun, meninggal dunia pada 60 Tahun ( dalam 20 Tahun dari tarikh LO pinjaman), waris tidak perlu sambung bayar pinjaman bank.
RM150,000 pertama 1% = RM1,500.00
RM125,138 seterusnya 0.7% = RM876.00 (bundarkan)
RM1,500.00 + RM876.00 = RM2,376.00
Peratus dan struktur yuran guaman untuk perjanjian pinjaman adalah sama dengan S&P, tetapi yuran guaman perjanjian pinjaman dikira berdasarkan jumlah pinjaman (bukan seperti S&P yang berdasarkan harga jualan rumah).
B2 - Duti Setem Pinjaman (Loan Duty Stamp)
Anggaran Loan Duty Stamp (Bank) bagi Kes RM290,000.00 (*MOF 90% = RM261,000.00 + RM14,138.00 (MRTA) X 0.5000% = RM1,375.00)
Nota: Sebagai sebahagian daripada usaha kerajaan Malaysia untuk mengurangkan kos pemilikan untuk pembeli rumah kali pertama, sehingga 31 Disember 2014, untuk pembeli rumah pertama kali, kos duti setem akan dikecualikan sebanyak 50% bagi duti setem surat janji permindahan dan surat pinjaman untuk pembelian harta kediaman bernilai RM400,000 ke bawah.
Tapi bagi pembeli yang membeli rumah Pertama Kali di bawah harga RM300,000.00 pada Tahun 2017 dan 2018 juga dikecualikan Duti Setem atas Perjanjian Pinjaman.
*MOF - Margin Of Finance
2C. YURAN PENILAIAN - FI TAFSIRAN - PENAFSIR HARGA RUMAH
Lantikan penafsir oleh bank diperlukan untuk menilai rumah yang kita ingin beli. Ia dikecualikan jika rumah baru siap. Jika rumah sudah siap melebihi 12 BULAN, penafsir perlu dilantik. Usia rumah di bawah 12 Bulan dikecualikan.
Anggaran tafsiran Valuation Fees bagi Kes RM290,000.00 = RM 630.00
RM 250.00 (RM100,000.00 Pertama)
RM 380.00 (RM190,000.00 Kedua)
* Jangan Lupa tambah GST ek
* Kemaskini: Yuran ejen hartanah berbeza dari 2 - 3% tanpa mengambil kira harga hartanah. Dalam kebanyakan kes kos tersebut biasanya ditanggung oleh pemaju dan penjual.
Anggaran harga rumah RM150,000.00 ke RM290,000.00 dianggarkan fi penafsir di bawah RM1,000.00 (Kita pembeli akan bayar sendiri, dan akan dapat salinan laporan dari penafsir. Laporan ini bergambar dan ada butiran yang menyokong harga pasaran rumah tersebut samada binaan tambahan KEKAL, struktur binaan tambahan, sejarah penjualan rumah dalam taman tersebut, hotspot yang menambah nilai rumah kita dan sebagainya. Biasa ada gambar berwarna dalaman rumah dan sokongan yang berkaitan)
Jika ingin tahu fi dengan lebih lanjut sila klik kalkulator ini
2D. YURAN AGEN
*Kemaskini: Yuran ejen hartanah berbeza dari 2 - 3% tanpa mengambil kira harga hartanah. Dalam kebanyakan kes kos tersebut biasanya ditanggung oleh pemaju dan penjual. Hati-hati cari hartanah di iklan yang kadang-kala disalin ajen untuk iklankan semula dari pemilik asal dengan harga mark-up baru.
3. Yuran Guaman Untuk Hartanah Yang Dibeli Dengan Pemaju
Untuk hartanah dalam pembinaan dan dibeli dengan pemaju yang tertakluk kepada Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1966, kadar yuran guaman untuk urusan jual beli/ pindah milik dan juga urusan pinjaman/ gadaian adalah seperti berikut:-
4. Skala Yuran Guaman Wajib Diikuti Oleh Peguam
Yuran guaman tersebut wajib diikuti oleh semua peguam. Kegagalan peguam mematuhi peraturan tersebut adalah merupakan kesalahan disiplin yang serius di bawah akta tersebut dan jika didapati bersalah oleh Jawatankuasa Disiplin Majlis Peguam, peguam tersebut boleh dikenakan tindakan disiplin yang tegas termasuklah boleh didenda dan Sijil Amalan Guaman peguam tersebut boleh di tarik balik.
5. Semakin Tinggi Nilai Hartanah, Semakin Rendah Skala Yuran Guaman
Semakin tinggi harga jual beli atau nilaian sesuatu hartanah, semakin rendah skala yuran guaman yang akan dikenakan oleh peguam kepada anak guam mereka.
6. Peguam Tidak Boleh Beri Diskaun Yuran Guaman
Di dalam Peraturan 6, Solicitors’ Remuneration Order 2005 juga dinyatakan bahawa peguam tidak dibenarkan memberi diskaun kepada anak guam mereka terhadap yuran guaman yang dikenakan.
7. Contoh Kos Disbursement Yang Ditanggung Pembeli
Kos disbursement untuk urusan jual beli/ pindah milik dan pinjaman/ gadaian yang perlu ditanggung oleh pembeli adalah seperti kos untuk bayaran duti stem perjanjian jual beli, bayaran duti stem pindah milik, yuran pendaftaran pindah milik di pejabat tanah, carian rasmi, permohonan kebenaran pindah milik, duti stem dokumen pinjaman dan gadaian, pendaftaran gadaian di pejabat tanah, carian kebankrapan dan
8. Kadar Bayaran Disbursement Ditetapkan Oleh Pihak Berkuasa
Kadar bayaran disbursement tersebut adalah mengikut kadar yang telah ditetapkan oleh pihak berkuasa yang berkenaan seperti Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN), pejabat tanah, Jabatan Insolvensi dan lain-lain. Lebih ½ daripada keseluruhan kos guaman tersebut adalah untuk tujuan bayaran disbursement kepada pihak-pihak berkuasa yang berkenaan (dalam bahasa mudah, bayaran kepada Kerajaan). Hanya tidak sampai ½ sahaja daripada keseluruhan kos guaman tersebut adalah untuk bayaran yuran guaman peguam.
9. Semakin Tinggi Nilai Hartanah, Semakin Tinggi Bayaran Disbursement
Semakin tinggi harga jual beli/ nilaian sesuatu hartanah, semakin tinggi bayaran disbursement yang terpaksa ditanggung oleh pembeli. Misalnya, untuk duti stem pindah milik sahaja, kadar duti stem yang dikenakan oleh LHDN adalah seperti berikut:-
10. Bayaran Pendaftaran Adalah Mengikut Harga Jual Beli
Untuk urusan pendaftaran pindah milik di pejabat tanah (di negeri Pahang) pula, bayaran pendaftaran adalah mengikut harga jual beli/ nilaian sesuatu hartanah seperti berikut:-
Oleh yang demikian, secara perbandingan, sekiranya pembeli membeli rumah yang dalam pembinaan daripada pemaju, yang mana harganya RM800,000.00, pembeli terpaksa membayar RM18,850.00 untuk bayaran duti stem pindah milik dan pendaftaran pindah milik sahaja (belum dicampur dengan bayaran disbursements yang lain), sedangkan pembeli hanya membayar sebanyak RM3,932.50 sahaja untuk yuran guaman peguam.
Jadi jelas di sini membuktikan, sebahagian besar kos guaman yang terpaksa dikeluarkan oleh pembeli adalah untuk bayaran disbursement, dan bukannya untuk bayaran yuran guaman peguam, sebagaimana tanggapan ramai orang.
11. Senarai Tugas Peguam Berkaitan Urus Jual Beli Hartanah
Yuran guaman tersebut pula adalah untuk kerja-kerja yang dilakukan oleh peguam termasuklah tetapi tidak terhad kepada kerja-kerja seperti berikut:-
- Memberi nasihat perundangan kepada anak guam berkaitan urusan dan proses jual beli hartanah
- Menyediakan perjanjian jual beli dan dokumen pindah milik
- Mempastikan terma-terma perjanjian jual beli tersebut melindungi kepentingan anak guam dan selari dengan peruntukan undang-undang yang ditetapkan
- Mempastikan semua dokumen teratur sebelum menyediakan sesuatu perjanjian jual beli dan sebelum anak guam menandatangani perjanjian jual beli tersebut
- Menguruskan proses pelepasan gadaian daripada bank penjual
- Menguruskan urusan permohonan kebenaran pindah milik dan kebenaran gadaian
- Menguruskan urusan pindah milik hartanah daripada penjual kepada pembeli
- Berhubung dan follow up dengan pihak berkuasa yang berkaitan dengan urusan jual beli dan pindah milik hartanah
- Menguruskan dokumentasi pinjaman perumahan anak guam
- Memberi nasihat perundangan kepada anak guam berkaitan dengan urusan pinjaman perumahan dan gadaian hartanah
- Menguruskan urusan gadaian hartanah daripada pembeli kepada bank
- Menguruskan urusan adjudikasi dan bayaran duti stem
- Mempastikan pembayaran harga jual beli mengikut peruntukan yang ditetapkan di dalam perjanjian jual beli
- Mempastikan penyerahan milikan kosong dibuat mengikut peruntukan yang ditetapkan di dalam perjanjian jual beli
- Sebagai stakeholder (pemegang pertaruhan) terhadap bayaran harga jual beli yang dibuat oleh pembeli sebelum boleh dilepaskan kepada penjual
- Dan lain-lain kerja yang berkaitan dan bersangkutan dengan urusan jual beli sesuatu hartanah
12. Peguam Berhadapan Risiko Liabiliti
Yuran guaman tersebut juga adalah sebagai bayaran terhadap risiko professional liability yang bakal ditanggung oleh peguam tersebut, seandainya beliau gagal melaksanakan segala tanggungjawabnya yang munasabah untuk mempastikan hak.
Dan kepentingan anak guamnya sentiasa dilindungi atau sekiranya peguam tersebut menyebabkan sesuatu perkara yang boleh mendedahkan anak guamnya kepada risiko kerugian akibat kegagalan dan/atau kecuaian peguam tersebut dalam kerja-kerja yang mereka lakukan yang berkaitan dengan urusan jual beli hartanah tersebut.
Maka, adalah wajar skala yuran guaman tersebut mengikut jumlah harga jual beli/ nilaian sesuatu hartanah. Ini kerana sudah pasti lagi besar nilai sesuatu hartanah, lebih besar juga risiko yang bakal dihadapi oleh peguam.
Ini kerana sekiranya peguam gagal menjalankan tugasnya denga betul, risiko peguam berhadapan dengan tuntutan ganti rugi daripada anak guam dan pihak ke tiga juga adalah lebih besar, mengambil kira nilaian hartanah tersebut juga adalah besar.
Kesimpulan
Yuran guaman yang dikenakan oleh peguam kepada anak guam untuk urusan jual beli sesuatu hartanah dan urusan pinjaman bank telah ditetapkan oleh undang-undang. Ia adalah munasabah dan berpadanan dengan tugas dan risiko liabiliti yang terpaksa ditanggung oleh peguam.
Sebahagian besar daripada kos guaman tersebut adalah untuk tujuan bayaran disbursement dan bukan kesemua kos guaman tersebut “masuk poket” peguam semata-mata.
Tugas peguam dalam urusan jual beli hartanah bukan setakat bersifat perkeranian (clerical) semata-mata, tetapi ianya juga bersifat perundangan (legal).
Peguam yang gagal melaksanakan tugas dan tanggungjawabnya dengan sempurna, munasabah dan mengikut peruntukan undang-undang yang sedia ada, boleh berhadapan dengan tindakan disiplin oleh Majlis Peguam, tindakan sivil oleh anak guam dan pihak ke tiga, dan juga tindakan kesalahan jenayah oleh pihak berkuasa (seperti kesalahan pecah amanah dan sebagainya).
Oleh yang demikian, maka wajarlah yuran guaman tersebut setimpal dengan tugas, tanggungjawab dan risiko liabiliti yang ditanggung oleh peguam itu sendiri.
KAJIAN KES RUMAH TERES RM 290,000.00 (BUKAN RUMAH PERTAMA YA) :-
1) PEGUAM SPA YANG BUAT SALES & PURCHASES :
1.1 Anggaran Kos Guaman Sales & Purchase bagi Kes RM290,000.00, 2 Tahun dah naik RM320,000.00 :-
- RM150,000 pertama = RM1,500.00
- RM140,000 seterusnya = RM 980.00
- RM1,500.00 + RM980.00 = RM2,480.00
1.2 Anggaran Duti Setem MOT bagi Kes RM290,000.00 (Bayar Kerajaan)
- RM100,000 pertama = RM1,000.00
- RM190,000 seterusnya = RM3800.00
- TOTAL RM4,800.00 . Pengecualian rujuk di bawah :
- RM 2,400.00 (rumah pertama - 100% diskaun ikut Bajet 2017 hingga 2018, Sebelum bajet ini, pembeli layak 50% diskaun)
- RM 4,800.00 (rumah kedua dan seterusnya tanpa diskaun)
1.3 Kos-Kos Lain = RM 1,000.00 - RM1,500.00
A. RM 7,850.00 (Ini adalah figure kes SELEPAS diskaun)
2) PEGUAM BANK YANG BUAT LOAN FACILITIES LEGAL FEES :
2.1 (PEGUAM SEDIAKAN DOKUMEN BANK) - Anggaran Loan Facilities Legal Fees bagi Kes RM290,000.00. Pinjaman MOF 90% adalah RM261,000.00 + Insurans MRTA RM14,138.00 = RM275,138.00
- RM150,000 pertama 1% = RM1,500.00
- RM125,138 seterusnya 0.7% = RM876.00 (bundarkan)
- RM1,500.00 + RM876.00 = RM2,376.00
2.2 (DUTI SETEM PINJAMAN BANK) - Anggaran Loan Duty Stamp (Bayar Kerajaan) bagi Kes RM290,000.00 (MOF 90% = RM261,000.00 + RM14,138.00 (MRTA) X 0.5000% = RM1,375.00). Ini pun ada pengecualian setem bagi pembeli rumah pertama.
2.3 Kos-Kos Lain = RM 1,500.00 - RM2,200.00
Apabila MRTA/MRTT dicampurkan dalam loan pinjaman bank, maka bayaran pinjaman bulanan anda akan naik RM60.00 hingga RM75.00 sebulan dari loan asal (secara kasar jika tahun pinjaman dalam 30 - 35 Tahun)
Produk Pinjaman Bank yang kita ambil turut disertakan dalam Quotation. Jadi Produk2 Bank ni banyak, dokumentasi dan prosedurnya pun akan dicaj oleh Lawyer Bank. Anggarkan produk ini sahaja kita stanby RM2,200.00 seperti di (2.3)
B. RM 5,100.00 (Ini adalah figure kes SELEPAS diskaun)
3) KOS PENAFSIR BAGI HARTANAH BERUSIA > 12 BULAN, < 12 BULAN TIDAK PERLU :
3.1 Anggaran tafsiran Valuation Fees bagi Kes RM290,000.00 = RM 630.00
- RM 250.00 (RM100,000.00 Pertama)
- RM 380.00 (RM190,000.00 Kedua)
3.2 Kos-Kos Lain = RM 200.00 -RM300.00
C. RM 890.00 (Ini adalah figure kes SELEPAS minta diskaun daripada RM950.00. Kena kajian juga antara syarikat penafsir ni antaranya tanya kawan-kawan yang pernah guna beli rumah subsale)
SUBTOTAL:
1.(Jumlah A,B,C)
**Anggaran pembeli rumah pertama RM 9,261.00 (Kiraan Kasar Normal)
Anggaran pembeli rumah kedua RM 11,661.00 (Kiraan Kasar Normal) / RM13,840.00
+ (Campur)
2. **Kos-Kos Mungkin Ada Bagi Pembeli Rumah Pertama
Add On No 1 : Kos2 lain dalam RM1,000.00
Add On No 2 : Dokumentasi Produk Bank dan kos2 lain dalam RM2,200.00
Add On No 3 : Kos2 lain jika penafsir nak caj dalam RM300.00 - RM350.00
Total Stanby Add On Dalam RM3,500.00
+ (Campur)
3.DEPOSIT 10% = RM 29,000.00
TOTAL KESELURUHAN : 1+2+3
Kos Masuk Rumah Yang Perlu Difikirkan :
PENDAWAIAN LAMPU DAN KIPAS, GRIL, TABLE TOP, TERIMA KUNCI, KIPAS, LAMPU, AWNING, DEPOSIT AIR, DEPOSIT ELEKTRIK -
- Kipas KDK 3 Bilah RM138.00 x 4 Set
- Lampu LED X 10 Unit (RM14.00)
- Wall Fan Faber RM155.00
- Upah Pasang kedebak kedebuk RM670.00
Jadi Kos Beli Rumah berharga RM 290,000.00 (MOF RM261,000.00), wang pendahuluan perlu disediakan dalam RM43,000.00 hingga RM48,000.00 dari simpanan.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------
Andaikan bayar loan bank RM1400 X 12 Bulan X 5 Tahun = RM84,000.00
Cukai Tanah RM30.00 X 5 tahun = RM150.00
Cukai Tafsiran RM240.00 X 5 Tahun + Indah Water X 5 Tahun = RM 1800.00
Insurans Kebakaran RM160.00 X 5 Tahun = RM 800.00
Kos-kos modifikasi lain/Tear&Wear = RM5,000.00
Anggaran RM91,750.00 + Belian RM290,000.00 = RM381,750.00 (Anggaran pasaran jualan semula 5 Tahun depan lebih kurang RM390K, 100K perbezaan harga rumah itu adalah kos2 yang dikira sepanjang 5 tahun pembelian)
** Harga kenaikan tidak semestinya 5 tahun akan jadi RM390K, mungkin RM320K - RM350K.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------
Rujukan
- http://www.majalahniaga.com/12-fakta-yang-anda-perlu-tahu-tentang-kos-guaman-urusan-jual-beli-hartanah.html
- http://www.jpph.gov.my/V2/kira_dutisetem.php?versi=2
- https://loanstreet.com.my/ms/pusat-pembelajaran/kos-kemasukkan-membeli-hartanah
- study kes sendiri tapi jangan anggap kiraan ni bulat2 betul
- Rujukan kes-kes study beli rumah terdahulu
