KOS GUAMAN URUSAN JUAL BELI HARTANAH

1. Anggaran Kos Guaman

Anggaran kos guaman untuk sesuatu urusan jual beli hartanah adalah lebih kurang 5% daripada harga jual beli sesuatu hartanah, dimana pecahan kos yang terperinci adalah seperti berikut:-

Anggaran disini anda perlu sediakan 15% tunai daripada harga hartanah tersebut.

Lebih kurang 2.5% adalah untuk Sales & Purchase :-

1.  yuran guaman peguam bagi urusan jual beli dan pindah milik hartanah tersebut,
2.  perbelanjaan/ kos pengurusan untuk urusan jual beli dan pindah milik hartanah tersebut (dalam bahasa perundangannya dipanggil sebagai “disbursement”).

Lebih kurang 2.5% lagi adalah untuk :-

1.  yuran guaman peguam bagi urusan pinjaman perumahan dan gadaian hartanah tersebut kepada bank/ pembiaya,  
2.  perbelanjaan/ kos pengurusan untuk urusan pinjaman dan gadaian hartanah tersebut kepada bank/ pembiaya (dalam bahasa perundangannya dipanggil sebagai “disbursement”).

 2. Yuran Guaman Mengikut Peratusan Nilai Hartanah

2A . Kos Yang Berkaitan Dengan Perjanjian Sales & Purchase (Yuran Guaman + Duti Setem) 

A1 - Yuran guaman - Sales & Purchase (Dikira berdasarkan JUMLAH JUALAN RUMAH)

Ini CajYang Peguam anda lantik wajib bayar sebab sediakan dokumen antara anda dan rumah tersebut. Ada 1 lagi kos-kos lain anggaran dalam RM600.00-RM1200.00 yang itu boleh minta runding diskaun dengan bincang elok-elok pada peguam.

Anggaran Caj Sales & Purchase bagi Kes Belian RM 290,000.00 :-
RM150,000 pertama = RM1,500.00
RM140,000 seterusnya  = RM 980.00
RM1,500.00 + RM980.00 = RM2,480.00

Yuran guaman untuk urusan jual beli/ pindah milik dan pinjaman/gadaian adalah mengikut skala yang telah ditetapkan di dalam Solicitors’ Remuneration Order 2005 di bawah Legal Profession Act 1976 seperti berikut:-

A2 - Duti Setem Pindah Milik Harta Tanah (MOT) - (Kalkulator klik Sini kiraan Duti Setem Kepada Kerajaan)

 

Ini Caj Kerajaan kenakan.
Anggaran Duti Setem MOT bagi Kes RM 290,000.00
RM100,000 pertama = RM1,000.00
RM190,000 seterusnya  = RM3800.00

RM 2,400.00 (rumah pertama jika beli Tahun 2015, Jika beli Tahun 2017-2018, Duti Setem RM0.00 bagi rumah bawah RM300,000.00. Jika Pembeli Pertama kena maklum peguam, kalau tak cakap, rugi jika terlepas tak boleh tuntut lagi)
RM 4,800.00 (rumah kedua dan seterusnya sehingga 2018. Ini ikut perbentangan Bajet. Jika anda tipu pada peguam cakap rumah pertama, LHDN tahu dan akan minta bayaran juga)


Nota: Sebagai sebahagian daripada usaha kerajaan Malaysia untuk mengurangkan kos pemilikan untuk pembeli rumah kali pertama, sehingga 31 Disember 2014, untuk pembeli rumah pertama kali, kos duti setem akan dikecualikan sebanyak 50% bagi duti setem surat janji permindahan dan surat pinjaman untuk pembelian harta kediaman bernilai RM400,000 ke bawah. Jika pernah beli rumah kos mahal ke kos rendah ke atas nama kita, automatik tidak layak dapat diskaun 50%,

* Kemaskini: Kelayakan had baru untuk pengecualian duti setem yang sebanyak 50% adalah untuk hartanah RM500,000 dan ke bawah dan ini adalah selaras dengan Bajet 2015. Ini akan berkuatkuasa mulai pada 1 Januari 2015.

* Jika anda pembeli rumah pertama tidak maklum kepada peguam, anda akan terlepas diskaun duti setem ini dan tidak boleh dituntut dan tidak boleh dapat lagi bila-bila.

2B - Kos Yang Berkaitan Dengan Perjanjian Pinjaman (Yuran Guaman + Duti Setem, Dalam kes ini pemberi pinjaman adalah institusi Bank)

B1 - Yuran Guaman (Dikira berdasarkan JUMLAH PINJAMAN DARI BANK)

Ini Caj peguam yang wajib anda bayar sebab sediakan dokumen antara anda dan Bank jika buat pembiayaan bank, LPPSA dan lain-lain, jika bayar tunai tidak perlu.

Anggaran Yuran Guaman Pinjaman Bank bagi Kes RM290,000.00. Pinjaman 90% adalah RM261,000.00

TAPI JIKA insurans MRTA/MRTT dimasukkan sekali dalam loan, maka MRTA RM14,138.00 + RM261,000.00 = RM275,138.00.  (MRTA biasa dimasukkan dalam loan, jika tidak mahu bayar berasingan pun boleh)

Insurans ini hanya perlindungan sehingga umur pemohon 60 Tahun sahaja kecuali LPPSA boleh beri perlindungan sehingga maksimum pinjaman iaitu 30 Tahun. LPPSA unik sedikit jika anda buat loan 30 Tahun Bagi Kategori Rumah Dalam Pembinaan, LPPSA akan buatkan perlindungan Takaful 30 Tahun dan tambah tahun pembinaan -2 Tahun tempoh maksimum pembinaan siap rumah atas tanah, jika Strata, tempoh pembinaan siap 3 Tahun.

Jika umur anda sekarang 40 tahun, maka anda hanya dilindungi baki 20 Tahun lagi (Maksimum 60 Tahun) jika pinjaman perumahan anda diluluskan sehingga 30 Tahun pembiayaan, maka berbaki 10 tahun itu perlu dilindungi polisi insurans semula apabila tempoh perlindungan hampir tamat.

Andaikan anda sekarang 40 Tahun, meninggal dunia pada 60 Tahun ( dalam 20 Tahun dari tarikh LO pinjaman), waris tidak perlu sambung bayar pinjaman bank.

RM150,000 pertama 1% = RM1,500.00
RM125,138 seterusnya  0.7% = RM876.00 (bundarkan)
RM1,500.00 + RM876.00 = RM2,376.00

Peratus dan struktur yuran guaman untuk perjanjian pinjaman adalah sama dengan S&P, tetapi yuran guaman perjanjian pinjaman dikira berdasarkan jumlah pinjaman (bukan seperti S&P yang berdasarkan harga jualan rumah).

B2 - Duti Setem Pinjaman (Loan Duty Stamp)

Jika Sales & Purchase pun ada Cukai Setem, Perjanjian Pinjaman juga ada duti setemnya.

Anggaran Loan Duty Stamp (Bank) bagi Kes RM290,000.00 (*MOF 90% = RM261,000.00 + RM14,138.00 (MRTA) X 0.5000% = RM1,375.00)


Nota: Sebagai sebahagian daripada usaha kerajaan Malaysia untuk mengurangkan kos pemilikan untuk pembeli rumah kali pertama, sehingga 31 Disember 2014, untuk pembeli rumah pertama kali, kos duti setem akan dikecualikan sebanyak 50% bagi duti setem surat janji permindahan dan surat pinjaman untuk pembelian harta kediaman bernilai RM400,000 ke bawah.

Tapi bagi pembeli yang membeli rumah Pertama Kali di bawah harga RM300,000.00 pada Tahun 2017 dan 2018 juga dikecualikan Duti Setem atas Perjanjian Pinjaman.

*MOF - Margin Of Finance


2C. YURAN PENILAIAN - FI TAFSIRAN - PENAFSIR HARGA RUMAH

 Lantikan penafsir oleh bank diperlukan untuk menilai rumah yang kita ingin beli. Ia dikecualikan jika rumah baru siap. Jika rumah sudah siap melebihi 12 BULAN, penafsir perlu dilantik. Usia rumah di bawah 12 Bulan dikecualikan.

Di Bawah ini anggaran Wajib Kos Penafsiran pada rumah bernilai RM290,000.00. Jika lebih adalah kos-kos pentadbiran lain. Caj Minyak pun dikenakan.

Anggaran tafsiran Valuation Fees bagi Kes RM290,000.00 = RM 630.00
RM 250.00 (RM100,000.00 Pertama)
RM 380.00 (RM190,000.00 Kedua)
* Jangan Lupa tambah GST ek
* Kemaskini: Yuran ejen hartanah berbeza dari 2 - 3% tanpa mengambil kira harga hartanah. Dalam kebanyakan kes kos tersebut biasanya ditanggung oleh pemaju dan penjual.

 Anggaran harga rumah RM150,000.00 ke RM290,000.00 dianggarkan fi penafsir di bawah RM1,000.00 (Kita pembeli akan bayar sendiri, dan akan dapat salinan laporan dari penafsir. Laporan ini bergambar dan ada butiran yang menyokong harga pasaran rumah tersebut samada binaan tambahan KEKAL, struktur binaan tambahan, sejarah penjualan rumah dalam taman tersebut, hotspot yang menambah nilai rumah kita dan sebagainya. Biasa ada gambar berwarna dalaman rumah dan sokongan yang berkaitan)
Jika ingin tahu fi dengan lebih lanjut sila klik kalkulator ini 

2D. YURAN AGEN

*Kemaskini: Yuran ejen hartanah berbeza dari 2 - 3% tanpa mengambil kira harga hartanah. Dalam kebanyakan kes kos tersebut biasanya ditanggung oleh pemaju dan penjual. Hati-hati cari hartanah di iklan yang kadang-kala disalin ajen untuk iklankan semula dari pemilik asal dengan harga mark-up baru.


3. Yuran Guaman Untuk Hartanah Yang Dibeli Dengan Pemaju

Untuk hartanah dalam pembinaan dan dibeli dengan pemaju yang tertakluk kepada Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1966, kadar yuran guaman untuk urusan jual beli/ pindah milik dan juga urusan pinjaman/ gadaian adalah seperti berikut:-

4. Skala Yuran Guaman Wajib Diikuti Oleh Peguam

Yuran guaman tersebut wajib diikuti oleh semua peguam. Kegagalan peguam mematuhi peraturan tersebut adalah merupakan kesalahan disiplin yang serius di bawah akta tersebut dan jika didapati bersalah oleh Jawatankuasa Disiplin Majlis Peguam, peguam tersebut boleh dikenakan tindakan disiplin yang tegas termasuklah boleh didenda dan Sijil Amalan Guaman peguam tersebut boleh di tarik balik.

5. Semakin Tinggi Nilai Hartanah, Semakin Rendah Skala Yuran Guaman

Semakin tinggi harga jual beli atau nilaian sesuatu hartanah, semakin rendah skala yuran guaman yang akan dikenakan oleh peguam kepada anak guam mereka.

6. Peguam Tidak Boleh Beri Diskaun Yuran Guaman

Di dalam Peraturan 6, Solicitors’ Remuneration Order 2005 juga dinyatakan bahawa peguam tidak dibenarkan memberi diskaun kepada anak guam mereka terhadap yuran guaman yang dikenakan.


7. Contoh Kos Disbursement Yang Ditanggung Pembeli

Kos disbursement untuk urusan jual beli/ pindah milik dan pinjaman/ gadaian yang perlu ditanggung oleh pembeli adalah seperti kos untuk bayaran duti stem perjanjian jual beli, bayaran duti stem pindah milik, yuran pendaftaran pindah milik di pejabat tanah, carian rasmi, permohonan kebenaran pindah milik, duti stem dokumen pinjaman dan gadaian, pendaftaran gadaian di pejabat tanah, carian kebankrapan dan

8. Kadar Bayaran Disbursement Ditetapkan Oleh Pihak Berkuasa

Kadar bayaran disbursement tersebut adalah mengikut kadar yang telah ditetapkan oleh pihak berkuasa yang berkenaan seperti Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN), pejabat tanah, Jabatan Insolvensi dan lain-lain. Lebih ½ daripada keseluruhan kos guaman tersebut adalah untuk tujuan bayaran disbursement kepada pihak-pihak berkuasa yang berkenaan (dalam bahasa mudah, bayaran kepada Kerajaan). Hanya tidak sampai ½ sahaja daripada keseluruhan kos guaman tersebut adalah untuk bayaran yuran guaman peguam.


9. Semakin Tinggi Nilai Hartanah, Semakin Tinggi Bayaran Disbursement

Semakin tinggi harga jual beli/ nilaian sesuatu hartanah, semakin tinggi bayaran disbursement yang terpaksa ditanggung oleh pembeli. Misalnya, untuk duti stem pindah milik sahaja, kadar duti stem yang dikenakan oleh LHDN adalah seperti berikut:-

10. Bayaran Pendaftaran Adalah Mengikut Harga Jual Beli

Untuk urusan pendaftaran pindah milik di pejabat tanah (di negeri Pahang) pula, bayaran pendaftaran adalah mengikut harga jual beli/ nilaian sesuatu hartanah seperti berikut:-

Oleh yang demikian, secara perbandingan, sekiranya pembeli membeli rumah yang dalam pembinaan daripada pemaju, yang mana harganya RM800,000.00, pembeli terpaksa membayar RM18,850.00 untuk bayaran duti stem pindah milik dan pendaftaran pindah milik sahaja (belum dicampur dengan bayaran disbursements yang lain), sedangkan pembeli hanya membayar sebanyak RM3,932.50 sahaja untuk yuran guaman peguam.

Jadi jelas di sini membuktikan, sebahagian besar kos guaman yang terpaksa dikeluarkan oleh pembeli adalah untuk bayaran disbursement, dan bukannya untuk bayaran yuran guaman peguam, sebagaimana tanggapan ramai orang.

11. Senarai Tugas Peguam Berkaitan Urus Jual Beli Hartanah

Yuran guaman tersebut pula adalah untuk kerja-kerja yang dilakukan oleh peguam termasuklah tetapi tidak terhad kepada kerja-kerja seperti berikut:-

1.     Memberi nasihat perundangan kepada anak guam berkaitan urusan dan proses jual beli hartanah
2.     Menyediakan perjanjian jual beli dan dokumen pindah milik
3.     Mempastikan terma-terma perjanjian jual beli tersebut melindungi kepentingan anak guam dan selari dengan peruntukan undang-undang yang ditetapkan
4.     Mempastikan semua dokumen teratur sebelum menyediakan sesuatu perjanjian jual beli dan sebelum anak guam menandatangani perjanjian jual beli tersebut
5.     Menguruskan proses pelepasan gadaian daripada bank penjual
6.     Menguruskan urusan permohonan kebenaran pindah milik dan kebenaran gadaian
7.     Menguruskan urusan pindah milik hartanah daripada penjual kepada pembeli
8.     Berhubung dan follow up dengan pihak berkuasa yang berkaitan dengan urusan jual beli dan pindah milik hartanah
9.     Menguruskan dokumentasi pinjaman perumahan anak guam
10.     Memberi nasihat perundangan kepada anak guam berkaitan dengan urusan pinjaman perumahan dan gadaian hartanah
11.     Menguruskan urusan gadaian hartanah daripada pembeli kepada bank
12.     Menguruskan urusan adjudikasi dan bayaran duti stem
13.     Mempastikan pembayaran harga jual beli mengikut peruntukan yang ditetapkan di dalam perjanjian jual beli
14.     Mempastikan penyerahan milikan kosong dibuat mengikut peruntukan yang ditetapkan di dalam perjanjian jual beli
15.     Sebagai stakeholder (pemegang pertaruhan) terhadap bayaran harga jual beli yang dibuat oleh pembeli sebelum boleh dilepaskan kepada penjual
16.     Dan lain-lain kerja yang berkaitan dan bersangkutan dengan urusan jual beli sesuatu hartanah

12. Peguam Berhadapan Risiko Liabiliti

Yuran guaman tersebut juga adalah sebagai bayaran terhadap risiko professional liability yang bakal ditanggung oleh peguam tersebut, seandainya beliau gagal melaksanakan segala tanggungjawabnya yang munasabah untuk mempastikan hak.

Dan kepentingan anak guamnya sentiasa dilindungi atau sekiranya peguam tersebut menyebabkan sesuatu perkara yang boleh mendedahkan anak guamnya kepada risiko kerugian akibat kegagalan dan/atau kecuaian peguam tersebut dalam kerja-kerja yang mereka lakukan yang berkaitan dengan urusan jual beli hartanah tersebut.

Maka, adalah wajar skala yuran guaman tersebut mengikut jumlah harga jual beli/ nilaian sesuatu hartanah. Ini kerana sudah pasti lagi besar nilai sesuatu hartanah, lebih besar juga risiko yang bakal dihadapi oleh peguam.

Ini kerana sekiranya peguam gagal menjalankan tugasnya denga betul, risiko peguam berhadapan dengan tuntutan ganti rugi daripada anak guam dan pihak ke tiga juga adalah lebih besar, mengambil kira nilaian hartanah tersebut juga adalah besar.
Kesimpulan

Yuran guaman yang dikenakan oleh peguam kepada anak guam untuk urusan jual beli sesuatu hartanah dan urusan pinjaman bank telah ditetapkan oleh undang-undang. Ia adalah munasabah dan berpadanan dengan tugas dan risiko liabiliti yang terpaksa ditanggung oleh peguam.

Sebahagian besar daripada kos guaman tersebut adalah untuk tujuan bayaran disbursement dan bukan kesemua kos guaman tersebut “masuk poket” peguam semata-mata.

Tugas peguam dalam urusan jual beli hartanah bukan setakat bersifat perkeranian (clerical) semata-mata, tetapi ianya juga bersifat perundangan (legal).

Peguam yang gagal melaksanakan tugas dan tanggungjawabnya dengan sempurna, munasabah dan mengikut peruntukan undang-undang yang sedia ada, boleh berhadapan dengan tindakan disiplin oleh Majlis Peguam, tindakan sivil oleh anak guam dan pihak ke tiga, dan juga tindakan kesalahan jenayah oleh pihak berkuasa (seperti kesalahan pecah amanah dan sebagainya).

Oleh yang demikian, maka wajarlah yuran guaman tersebut setimpal dengan tugas, tanggungjawab dan risiko liabiliti yang ditanggung oleh peguam itu sendiri.




KAJIAN KES RUMAH TERES RM 290,000.00 (BUKAN RUMAH PERTAMA YA) :-

1) PEGUAM SPA YANG BUAT SALES & PURCHASES :

1.1 Anggaran Kos Guaman Sales & Purchase bagi Kes RM290,000.00, 2 Tahun dah naik RM320,000.00 :-

• RM150,000 pertama = RM1,500.00
• RM140,000 seterusnya  = RM 980.00
• RM1,500.00 + RM980.00 = RM2,480.00

1.2 Anggaran Duti Setem MOT bagi Kes RM290,000.00 (Bayar Kerajaan)

• RM100,000 pertama = RM1,000.00
• RM190,000 seterusnya  = RM3800.00
• TOTAL RM4,800.00 .  Pengecualian rujuk di bawah :

• RM 2,400.00 (rumah pertama - 100% diskaun ikut Bajet 2017 hingga 2018, Sebelum bajet ini, pembeli layak 50% diskaun)
• RM 4,800.00 (rumah kedua dan seterusnya tanpa diskaun)

1.3 Kos-Kos Lain = RM 1,000.00 - RM1,500.00


A. RM 7,850.00 (Ini adalah figure kes SELEPAS diskaun)



2) PEGUAM BANK YANG BUAT LOAN FACILITIES LEGAL FEES :

2.1 (PEGUAM SEDIAKAN DOKUMEN BANK) - Anggaran Loan Facilities Legal Fees bagi Kes RM290,000.00. Pinjaman MOF 90% adalah RM261,000.00 + Insurans MRTA RM14,138.00 = RM275,138.00

• RM150,000 pertama 1% = RM1,500.00
• RM125,138 seterusnya  0.7% = RM876.00 (bundarkan)
• RM1,500.00 + RM876.00 = RM2,376.00

2.2 (DUTI SETEM PINJAMAN BANK) - Anggaran Loan Duty Stamp (Bayar Kerajaan) bagi Kes RM290,000.00 (MOF 90% = RM261,000.00 + RM14,138.00 (MRTA) X 0.5000% = RM1,375.00). Ini pun ada pengecualian setem bagi pembeli rumah pertama.

2.3 Kos-Kos Lain = RM 1,500.00 - RM2,200.00



Apabila MRTA/MRTT dicampurkan dalam loan pinjaman bank, maka bayaran pinjaman bulanan anda akan naik RM60.00 hingga RM75.00 sebulan dari loan asal (secara kasar jika tahun pinjaman dalam 30 - 35 Tahun)

Produk Pinjaman Bank yang kita ambil turut disertakan dalam Quotation. Jadi Produk2 Bank ni banyak, dokumentasi dan prosedurnya pun akan dicaj oleh Lawyer Bank. Anggarkan produk ini sahaja kita stanby RM2,200.00 seperti di (2.3)


B. RM 5,100.00 (Ini adalah figure kes SELEPAS diskaun)







3) KOS PENAFSIR BAGI HARTANAH BERUSIA > 12 BULAN, < 12 BULAN TIDAK PERLU : 

3.1 Anggaran tafsiran Valuation Fees bagi Kes RM290,000.00 = RM 630.00

• RM 250.00 (RM100,000.00 Pertama)
• RM 380.00 (RM190,000.00 Kedua)

3.2 Kos-Kos Lain = RM 200.00 -RM300.00


C. RM 890.00 (Ini adalah figure kes SELEPAS minta diskaun daripada RM950.00. Kena kajian juga antara syarikat penafsir ni antaranya tanya kawan-kawan yang pernah guna beli rumah subsale)



SUBTOTAL:

1.(Jumlah A,B,C)
**Anggaran pembeli rumah pertama RM 9,261.00 (Kiraan Kasar Normal)
Anggaran pembeli rumah kedua RM 11,661.00 (Kiraan Kasar Normal) / RM13,840.00

                  + (Campur) 

2. **Kos-Kos Mungkin Ada Bagi Pembeli Rumah Pertama 
Add On No 1 : Kos2 lain dalam RM1,000.00
Add On No 2 : Dokumentasi Produk Bank dan kos2 lain dalam RM2,200.00
Add On No 3 : Kos2 lain jika penafsir nak caj dalam RM300.00 - RM350.00
Total Stanby Add On Dalam RM3,500.00


                  + (Campur) 


3.DEPOSIT 10% = RM 29,000.00 


TOTAL KESELURUHAN  : 1+2+3

Kos Masuk Rumah Yang Perlu Difikirkan :

PENDAWAIAN LAMPU DAN KIPAS, GRIL, TABLE TOP, TERIMA KUNCI, KIPAS, LAMPU, AWNING, DEPOSIT AIR, DEPOSIT ELEKTRIK - 

• Kipas KDK 3 Bilah RM138.00 x 4 Set
• Lampu LED X 10 Unit (RM14.00)
• Wall Fan Faber RM155.00
• Upah Pasang kedebak kedebuk RM670.00
  

Jadi Kos Beli Rumah berharga RM 290,000.00 (MOF RM261,000.00), wang pendahuluan perlu disediakan dalam RM43,000.00 hingga RM48,000.00 dari simpanan.

 -----------------------------------------------------------------------------------------------------
Andaikan bayar loan bank RM1400 X 12 Bulan X 5 Tahun = RM84,000.00
Cukai Tanah RM30.00 X 5 tahun = RM150.00
Cukai Tafsiran RM240.00 X 5 Tahun + Indah Water X 5 Tahun  = RM 1800.00
Insurans Kebakaran RM160.00 X 5 Tahun = RM 800.00
Kos-kos modifikasi lain/Tear&Wear = RM5,000.00
Anggaran RM91,750.00 + Belian RM290,000.00 = RM381,750.00 (Anggaran pasaran jualan semula 5 Tahun depan lebih kurang RM390K, 100K perbezaan harga rumah itu adalah kos2 yang dikira sepanjang 5 tahun pembelian)

** Harga kenaikan tidak semestinya 5 tahun akan jadi RM390K, mungkin RM320K - RM350K.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------

Rujukan

• http://www.majalahniaga.com/12-fakta-yang-anda-perlu-tahu-tentang-kos-guaman-urusan-jual-beli-hartanah.html
• http://www.jpph.gov.my/V2/kira_dutisetem.php?versi=2
• https://loanstreet.com.my/ms/pusat-pembelajaran/kos-kemasukkan-membeli-hartanah 
• study kes sendiri tapi jangan anggap kiraan ni bulat2 betul
• Rujukan kes-kes study beli rumah terdahulu

TANDA-TANDA MOTOR KIPAS RADIATOR MYVI NAK ROSAK

Assalamualaikum WBR

Hari ini aku nak kongsi simptom atau bunyi yang keluar apabila kipas radiator kereta kita mulai ada tanda-tanda nak rosak.

Motor kipas ni tandanya nak rosak apabila ia on ada bunyi, bila off takda bunyi. Memang begitulah keadaannya, yang aku nak point di sini adalah kipas radiator ni normal on dan off sebab tu kita akan dengar bunyi kuat sedikit dan RPM naik sedikit dalam selang 3/4 minit.

Kipas radiator ni normal on pada minit ke 20 ke atas jika kita panaskan enjin. Jadi aku cadangkan jika nak panaskan enjin kereta yang lama tersadai, pastikan enjin berfungsi panas sepenuhnya dan kipas radiator berpusing untuk sejukkan enjin. Masa ini water pump, radiator, hose radiator, thermostat semua berfungsilah dalam keadaan baik. Kalau kipas tak on juga dah lebih 30 minit, ada sesuatu yang tak kena pada alat-alat dalam perenggan ni.

Lagi baik apabila semua ini bekerja penuh, secara langsung alternator dan bateri dapat caj penuh. Bila panaskan enjin dalam keadaan 30 minit contohnya, fuel pump pun dapat bekerja dan indikator pelampung dalam tangki minyak juga bekerja. Jadi kalau setakat panaskan enjin kereta dalam 10 minit agak kurang berkesan.

Kenapa aku cadangkan 30 minit panaskan enjin? sebab minyak hitam, fuel filter, keladak minyak enjin semua berada pada dasar enjin dan minyak enjin yang tidak dipanaskan pada suhu tertentu, molekul ia tidak berfungsi sebagai pelindung enjin, hanya sekadar pelincir sahaja. Fuel Filter, Plug dan Air Filter ni adalah barang yang susah nak bersihkan apabila dah terlalu lama berkerak jadi kena ganti terutamnya kereta tersadai melebihi sebulan.

 

Kalau nak cari Motor kipas radiator, cari yang original dari Perodua

Yang tak dapat test apabila panaskan enjin dalam keadaan idle ni ialah sistem brek tak dapat diuji. Bagi kereta yang ditinggalkan lama melebihi 6 bulan, kesilapan utama adalah kerosakan pada tayar apabila beban kereta ditanggung oleh tayar. Elok letak kayu dan tayar tidak jejak lantai.

Kalau semasa panaskan enjin, enjin melahu-lahu pula kena tekan pedal minyak kerap, itu tandanya throttle body kena servis - ia tak rosak lagi.

Ok sekarang dah jauh tajuk ni, sebenarnya cerita kipas radiator sahaja ya.

 

Ni Motor Kipas Radiator Yang Perlu diganti.

50% Nak Rosak :

Apabila kipas radiator berbunyi, dia akan ada berdesing bingit sekejap-sekejap
Apabila on aircond, dia akan bingit berbunyi sekejap-sekejap
Masa ni boleh agak pakai dalam 3/4 bulan lagi jika nak berjimat

80% Nak Rosak : 

Apabila bunyi berdesing dan bingit melebihi 7 saat. Masa ni boleh pakai lagi tapi jangan sesekali tersangkut di jalan jammed, nescaya jahanam terus.

98% Nak Rosak :

Dah tentunya dia akan bising dan bingit setiap kali kipas radiator berpusing. Selepas itu dia akan senyap tidak berpusing lagi dan ketika anda on aircond, langsung TIADA SEJUK. Tu da 100% tak berpusing la. Tengok video atas tu kipas masih boleh berpusing lagi tapi bunyinya perit. Dalam sehari nak kong, tepat la kong dalam beberapa jam depan rumah kawan aku.

100% Rosak :

Kipas tidak berpusing walaupun enjin panas dan jika on aircond, hanya angin biasa yang keluar dari blower.

Masa ni boleh bawa kereta tapi pastikan jangan terlalu lama berhenti nanti TEMP kereta akan naik mendadak. Kalau drive jalan sahaja masih ok

Kesimpulannya ganti Motor kipas di Perodua dalam harga RM125-RM135 tidak termasuk upah. Bilah Kipas masih boleh digunakan semula.

KETAHUI NET DISPOSABLE INCOME (NDI) SEBELUM MEMOHON PINJAMAN PERUMAHAN

Tahun 2017 ni permohonan pinjaman perumahan dilonggarkan dan umur peminjam dipanjangkan maksimum 35 Tahun. Ni apa yang aku dapat dari Maybank, Bank Rakyat (maksimum 60 Tahun) dan CIMB.

Apa Itu Net Disposable Income (NDI)?

 ****************************************

Secara ringkasnya cara pengiraan NDI adalah seperti berikut:


Pendapatan Bersih - Semua Komitmen Hutang - Komitmen hutang baru = NDI


Contohnya;




Pendapatan bersih korang lepas tolak KWSP, ada RM2500. Tolak pula hutang kereta RM350. Dan ansuran bulanan rumah kau baru nak beli ialah RM550 ( Andailah ni bayaran bulanan rumah yang kita andaikan di mudah.my (ada kiraan di sudut kanan tu dan iMoney)).



Kalau gambar di atas bagi hartanah RM320,000.00 dengan 30 Tahun adalah bulanannya RM1442.00



RM2500-RM350 (kereta)-RM550 (Nilai  bulanan pinjaman rumah ni boleh tengok di Kotak warna merah gambar atas) = RM1600




Jadi dikira  baki RM1600 ni NDI kita. Bank anggap dengan RM1600 ni lah digunakan untuk keperluan hidup. Nak bayar sewa rumah ke, bayar bil-bil utiliti dan makan minum bakal penghutang. Kes ini boleh dikatakan mendapat pinjaman perumahan dari Bank. Itu pun jika rekod CCRIS kita elok.




Kategori bandar termasuklah; Kuala Lumpur, Johor Bahru, Penang, Petaling Jaya, Subang dan bandar yang tinggi kos hidupnya.




Antara NDI ditetapkan oleh bank ialah;

	Bandar	Luar Bandar
Maybank	1500	1000
CIMB	1000	500
Hong Leong	1000	750
Public Bank	1000	600
Bank Rakyat	1600	1000
Bank Islam	1000	1000

* Mungkin tidak tepat 100% nilai NDI tersebut. Untuk rujukan asas sahaja. Mungkin berubah mengikut SOP bank dan juga mengikut cawangan bank juga.



Artikel ini aku salin dan ubah sedikit buat pemahaman pembaca. Walaupun aku dah tahu NDI, nak mengarang tu aku kurang tahu sangat. Kredit penulis di Facebook yang aku salin ni lupa namanya. Minta halal ya.

MAKANAN DAN MINUMAN KETIKA BERPANTANG

Minggu sudah aku cerita tentang BUKU MERAH - khas untuk wanita membuat persediaan menjadi ibu.

Berkenaan BUKU MERAH itu juga aku boleh katakan 90% betul - ujian HIV bagi pasangan ibu DAN  BAPA adalah wajib di Putrajaya ketika membuka buku ini. Ujian HIV ini sudah dilaksanakan di sesetengah negeri bagi ibu dan bapa cuma di Putrajaya aku belum tahu dah dilaksanakan sepenuhnya ke belum. Apa2 aku update kemudian.

Bila dah jadi ibu bapa tu, ketahui serba sedikit makanan ketika berpantang. Peranan ni terletak pada bahu si suami untuk mencari makanan si isteri. Tak tahu masak tu kemudian cerita.

7 JENIS MAKANAN

1- Epal Merah

2-Sawi Putih

3-Daging Kambing

4-Habbatus Sauda

5-Manjakani

6- Air Suam sekadar perlu sahaja

7-Minyak Zaitun

8- Apasal cakap 7 jadi 8?, Aku copy internet ye. Jenis-jenis Ikan tertentu

SAYUR DAN ULAMAN

1-Bawang Putih

2-Kunyit

3-Serai

4-Halia

5-Tomato

6-Sawi Putih

7-Lobak Merah (Lobak Putih untuk banyakkan susu ibu)

8- Pegaga

9- Lengkuas

AYAM/BURUNG/DAGING ini seperti dalam rajah.

IKAN YANG DIGALAKKAN :

1-Haruan

2-Salmon

3-Yu

4- Tenggiri 

5-Bawal Putih / Bawal Cermin (Bukan Bawal Hitam dan Bawal Emas)

6- Siakap

7-Selar

8- Merah

9-Jenahak

 

Ini jenis Ikan Tenggiri di pasaran. Sekilogram dalam RM30.00.  Ada Tenggiri Papan, Tenggiri Batang dan Tenggiri Raja. Aku tak pasti mana yang sedap, janji mahal tu sedap lah. Tapi sedap juga lah aku dah rasa sama je. Sedap ooo goreng tenggiri makan dgn sambal belacan.

HERBA pula seperti Misai Kucing, Kacip Fatimah, Kurma Merah, lada Hitam, Manjakani dan Habbatus Sauda. Ni kalau jenis ikan pun tak khatam, jangan harap nak mahir jenis herba-herba macam ni memang tak semua tempat mudah dapat.

Buahan dan makanan sebegini eloklah disediakan di rumah ketika isteri berpantang.

MAKANAN DAN MINUMAN YANG DILARANG KETIKA BERPANTANG

* Semua gambar ini aku ambil dari internet, jadi ampunkan aku jika hasilnya kurang memuaskan. Kalau tak yakin membeli barang dapur, sediakan sahaja bawang besar, halia, kunyit, lengkuas, bawang putih di rumah tu sentiasa ada.

CERITA BUKU MERAH

Aku bukan doktor dan sebagai bukan doktor, aku perlulah rajin membaca sepertimana seorang doktor belajar-bezanya aku belajar asas sahaja. Hakikatnya, aku tahu aku tak pandai seperti doktor.

Doktor yang tamat belajar pun diwajibkan menjalani latihan di hospital sebagai praktikal apa yang dipelajari semasa dalam kuliah dan kesimpulannya, kita semua kenalah membenarkan diri kita untuk belajar untuk keperluan kita dan orang yang memerlukan. 

Ingat belajar cucuk jarum di Youtube dengan cucuk lengan orang hidup depan kita sama ke.

Ok, aku nak cerita berkenaan pasangan yang halal membuat persedian menyambut kelahiran cahaya mata. Pertama sekali semasa awal mengandung, si ibu perlu membuka buku merah ni untuk rekod khusus segala pemeriksaan ibu dan anaknya. 

Walaupun tiada kaitan si bapa, tapi rekod si bapa juga ditulis di depan buku merah ni untuk hal-hal kecemasan. Biasanya usia mengandung bulan kedua dah kena ada buku ini, dan bermulanya buku merah ini sebagai peneman sepanjang masa sehingga tarikh jangkaannya bersalin.

Sesetengah kawasan mewajibkan membawa bil utiliti sebagai rujukan alamat serta sijil nikah. (Ni bergantung juga jika statistik kawasan berkenaan banyak kes anak luar nikah)  sebab prosedur dan implikasi bagi kes anak tidak berbapa berbeza sedikit. 

Yang tak berbeza hanyalah si ibu memang akan membawa kandungannya hingga saat kelahiran jika tiada komplikasi semasa mengandung.

Buku Merah menjadi keperluan wajib sekiranya si ibu mengandung anak pertama. Tak kisahlah klinik desa ke, klinik swasta ke, klinik kesihatan ke, hospital ke dll.

Sebelum ini, hanya si ibu yang akan jalani ujian jangkitan seks dan HIV, tetapi apa yang aku dengar di Putrajaya, setiap kali membuka buku merah, si bapa akan diwajibkan membuat ujian HIV juga. 

Mungkin ini sebagai persediaan atau kes-kes membendung implikasi HIV di sesuatu kawasan sekiranya statistik setempat menunjukkan peningkatan HIV. Sama seperti kes di atas - keperluannya juga bergantung pada statistik setempat.

Dalam buku ni lah segala ujian darah, ujian bayi  dan perkembangan bayi dikepilkan bersama, dan jika mengandung kali kedua pun, buku merah anak pertama yang lama pun akan dirujuk pegawai perubatan/jururawat sebagai indikator kesihatan keseluruhan ibu dan anak.

OK ni kisah lain :

"Salam sy nak bertanya. Adakah aktiviti dilancap dgn tukang urut di SPA boleh dijangkiti? Sy x ada simptom2 dijangkiti tp rs risau sgt. Pd minggu k 2,3,4 sy buat ujian hiv test kit d farmasi keputusan negative, pd minggu k 6 buat d bp lab keputusan negative, minggu k 8,10 buat lg ujian di farmasi keputusan negative. Minggu k 11 buat d pt foundation keputusan negative. Smua ujian kaedah ab/ag. Doktor di pt foundation kata memang dah tepat keputusan sy. Kerana tarikh period y pt foundation gunakan 1 bulan. Perlukan sy lakukan ujian bg genap 90 hari? Persoalan sy. 1. Aktiviti sy lakukan boleh dujangkiti k x? 2. Perlukan sy jalani ujian lg wlupn doktor kata dah tepat? "  

Dalam entri terdahulu aku, aku hanya ikut sepertimana KKM dan WHO gunapakai, ujian 3 bulan selepas aktiviti berisiko terakhir boleh dianggap conclusive. Sebab antibodi dan daya tahan manusia telah dikaji berbeza dan simptom hanya jelas (hadir antibodi imun terhadap HIV) cukup untuk diuji.

Hanya peratusan kecil hasilkan antibodi seawal 2-3 minggu. Jadi lebih muktamat dan tak mahu berteka-teki, buat ujian pada bulan maksimum- bulan ke 3 (12 minggu).

In general, antibody tests that use blood can detect HIV slightly sooner after infection than tests done with oral fluid. It can take 3 to 12 weeks (21-84 days) for an HIV-positive person's body to make enough antibodies for an antibody test to detect HIV infection. This is called the window period

Apa yang menyukarkan, mereka yang telah dijangkiti HIV tidak mahu terima kenyataan. Dan apabila tidak terima kenyataan, sukar untuk menjalani rawatan dari doktor bertauliah. Percaya kepada Doktor palsu di Ampang la, di Perak la yang boleh merawat HIV dll.

Kenyataannya, sehingga hari ini di mana-mana dunia, samada kaya bilionair atau yang miskin pun belum jumpa penyembuhan HIV sepenuhnya. Jadi jangan teruskan kesilapan pertama dengan kesilapan kedua mempercayai doktor-doktor palsu atau doktor facebook yang tidak sahih sumbernya. Lebih elok jika tak tahu, rujuk kepada yang tahu.

Jauhi seks bebas.

Salam Jumaat

YOU HAVE TO JUMP!

SIJIL SIMPANAN PREMIUM BANK SIMPANAN NASIONAL

Sijil Simpanan Premium aku copy dari sumber Internet.

Semalam, nak dijadikan cerita, aku adalah dalam 3 keping SSP (Sijil Simpanan Premium) yang paling rendah aku beli pada Tahun 2004 dan paling terakhir pada 2013.

Dijumlahkan adalah dalam RM1,210.00 kesemua nilai sijil ini.

Ke Bank Simpanan Nasional Cawangan Putrajaya di buka pada jam 0900. Alhamdullilah, tepat jam 0900 jam smartphone aku, maka dibukalah pintunya.

Kalau korang baca SSP ni ada perkongsian Al-Mudharabah antara PELANGGAN DAN BANK (2:98) - ni adalah nisbah pengkongsian untung paling minima.

Ok berapa aku dapat keuntungan?

Nilainya RM0.00.. Apabila tanya kerani, dia cakap kalau dapat RM1.00 dan ke bawah pun memang pelanggan tidak dapat apa-apa. 

Hmmm dah pinjam duit pelanggan bertahun-tahun, langsung tiada imbuhan sebatang pen kan...Ok fine.

SSP ni sesuai kalau korang ada lebihan RM3,000.00 dan beli sijil SSP untuk berpeluang cabutan bertuah yang lebih besar kot dan jangan andaikan dapat dividen atau al-mudharabah tu.

Satu lagi perkhidmatan BSN yang aku sangsi adalah kad kredit Aiman dia walaupun ditawarkan faedah 11% setahun.

Kesukaran untuk mendapatkan penyata dialamatkan ke rumah, di tukar kepada pdf melalui email pun lambat juga. Akhirnya tukar balik kepada penyata surat-menyurat semula.

Lepas tu point hilang 2 bulan, kad kredit salah eja nama, apabila dibuat aduan, pertama kali dalam sejarah aku kena tegur, sebab ini permintaan pelanggan betulkan nama, maka kad ini tidak akan dipos secara poslaju, akan guna pos biasa sahaja dalam 10-20 hari sampai. 

Dah dekat 2 bulan pun tak sampai-sampai.

Satu lagi, kalau sesiapa pernah buat personal loan BSN ni, walau dah bayar setengah jalan, contoh loan 7 tahun, dah bayar 5 tahun dan nak bayar penuh, percayalah dari jelaskan baki loan anda sepenuhnya, lebih baik anda teruskan habis sampai 7 tahun tu sebab ternyata terlalu rugi.

Dan akhir sekali ketika musim perayaan atau cuti biasa, perkhidmatan ATM BSN kerap tiada perkhidmatan. Ok Bye