Kedai Buku Online

Thursday, March 16

KOS GUAMAN URUSAN JUAL BELI HARTANAH



1. Anggaran Kos Guaman

Anggaran kos guaman untuk sesuatu urusan jual beli hartanah adalah lebih kurang 5% daripada harga jual beli sesuatu hartanah, dimana pecahan kos yang terperinci adalah seperti berikut:-

Anggaran disini anda perlu sediakan 15% tunai daripada harga hartanah tersebut.

Lebih kurang 2.5% adalah untuk Sales & Purchase :-

  1.  yuran guaman peguam bagi urusan jual beli dan pindah milik hartanah tersebut,
  2.  perbelanjaan/ kos pengurusan untuk urusan jual beli dan pindah milik hartanah tersebut (dalam bahasa perundangannya dipanggil sebagai “disbursement”).

Lebih kurang 2.5% lagi adalah untuk :-

  1.  yuran guaman peguam bagi urusan pinjaman perumahan dan gadaian hartanah tersebut kepada bank/ pembiaya,  
  2.  perbelanjaan/ kos pengurusan untuk urusan pinjaman dan gadaian hartanah tersebut kepada bank/ pembiaya (dalam bahasa perundangannya dipanggil sebagai “disbursement”).

 2. Yuran Guaman Mengikut Peratusan Nilai Hartanah

2A . Kos Yang Berkaitan Dengan Perjanjian Sales & Purchase (Yuran Guaman + Duti Setem) 

A1 - Yuran guaman - Sales & Purchase (Dikira berdasarkan JUMLAH JUALAN RUMAH)

Ini CajYang Peguam anda lantik wajib bayar sebab sediakan dokumen antara anda dan rumah tersebut. Ada 1 lagi kos-kos lain anggaran dalam RM600.00-RM1200.00 yang itu boleh minta runding diskaun dengan bincang elok-elok pada peguam.

Anggaran Caj Sales & Purchase bagi Kes Belian RM 290,000.00 :-
RM150,000 pertama = RM1,500.00
RM140,000 seterusnya  = RM 980.00
RM1,500.00 + RM980.00 = RM2,480.00

Yuran guaman untuk urusan jual beli/ pindah milik dan pinjaman/gadaian adalah mengikut skala yang telah ditetapkan di dalam Solicitors’ Remuneration Order 2005 di bawah Legal Profession Act 1976 seperti berikut:-




A2 - Duti Setem Pindah Milik Harta Tanah (MOT) - (Kalkulator klik Sini kiraan Duti Setem Kepada Kerajaan)

 
Ini Caj Kerajaan kenakan.
Anggaran Duti Setem MOT bagi Kes RM 290,000.00
RM100,000 pertama = RM1,000.00
RM190,000 seterusnya  = RM3800.00

RM 2,400.00 (rumah pertama jika beli Tahun 2015, Jika beli Tahun 2017-2018, Duti Setem RM0.00 bagi rumah bawah RM300,000.00. Jika Pembeli Pertama kena maklum peguam, kalau tak cakap, rugi jika terlepas tak boleh tuntut lagi)
RM 4,800.00 (rumah kedua dan seterusnya sehingga 2018. Ini ikut perbentangan Bajet. Jika anda tipu pada peguam cakap rumah pertama, LHDN tahu dan akan minta bayaran juga)


Nota: Sebagai sebahagian daripada usaha kerajaan Malaysia untuk mengurangkan kos pemilikan untuk pembeli rumah kali pertama, sehingga 31 Disember 2014, untuk pembeli rumah pertama kali, kos duti setem akan dikecualikan sebanyak 50% bagi duti setem surat janji permindahan dan surat pinjaman untuk pembelian harta kediaman bernilai RM400,000 ke bawah. Jika pernah beli rumah kos mahal ke kos rendah ke atas nama kita, automatik tidak layak dapat diskaun 50%,

* Kemaskini: Kelayakan had baru untuk pengecualian duti setem yang sebanyak 50% adalah untuk hartanah RM500,000 dan ke bawah dan ini adalah selaras dengan Bajet 2015. Ini akan berkuatkuasa mulai pada 1 Januari 2015.

* Jika anda pembeli rumah pertama tidak maklum kepada peguam, anda akan terlepas diskaun duti setem ini dan tidak boleh dituntut dan tidak boleh dapat lagi bila-bila.



2B - Kos Yang Berkaitan Dengan Perjanjian Pinjaman (Yuran Guaman + Duti Setem, Dalam kes ini pemberi pinjaman adalah institusi Bank)

B1 - Yuran Guaman (Dikira berdasarkan JUMLAH PINJAMAN DARI BANK)

Ini Caj peguam yang wajib anda bayar sebab sediakan dokumen antara anda dan Bank jika buat pembiayaan bank, LPPSA dan lain-lain, jika bayar tunai tidak perlu.

Anggaran Yuran Guaman Pinjaman Bank bagi Kes RM290,000.00. Pinjaman 90% adalah RM261,000.00

TAPI JIKA insurans MRTA/MRTT dimasukkan sekali dalam loan, maka MRTA RM14,138.00 + RM261,000.00 = RM275,138.00.  (MRTA biasa dimasukkan dalam loan, jika tidak mahu bayar berasingan pun boleh)

Insurans ini hanya perlindungan sehingga umur pemohon 60 Tahun sahaja kecuali LPPSA boleh beri perlindungan sehingga maksimum pinjaman iaitu 30 Tahun. LPPSA unik sedikit jika anda buat loan 30 Tahun Bagi Kategori Rumah Dalam Pembinaan, LPPSA akan buatkan perlindungan Takaful 30 Tahun dan tambah tahun pembinaan -2 Tahun tempoh maksimum pembinaan siap rumah atas tanah, jika Strata, tempoh pembinaan siap 3 Tahun.

Jika umur anda sekarang 40 tahun, maka anda hanya dilindungi baki 20 Tahun lagi (Maksimum 60 Tahun) jika pinjaman perumahan anda diluluskan sehingga 30 Tahun pembiayaan, maka berbaki 10 tahun itu perlu dilindungi polisi insurans semula apabila tempoh perlindungan hampir tamat.

Andaikan anda sekarang 40 Tahun, meninggal dunia pada 60 Tahun ( dalam 20 Tahun dari tarikh LO pinjaman), waris tidak perlu sambung bayar pinjaman bank.

RM150,000 pertama 1% = RM1,500.00
RM125,138 seterusnya  0.7% = RM876.00 (bundarkan)
RM1,500.00 + RM876.00 = RM2,376.00

Peratus dan struktur yuran guaman untuk perjanjian pinjaman adalah sama dengan S&P, tetapi yuran guaman perjanjian pinjaman dikira berdasarkan jumlah pinjaman (bukan seperti S&P yang berdasarkan harga jualan rumah).

B2 - Duti Setem Pinjaman (Loan Duty Stamp)

Jika Sales & Purchase pun ada Cukai Setem, Perjanjian Pinjaman juga ada duti setemnya.

Anggaran Loan Duty Stamp (Bank) bagi Kes RM290,000.00 (*MOF 90% = RM261,000.00 + RM14,138.00 (MRTA) X 0.5000% = RM1,375.00)


Nota: Sebagai sebahagian daripada usaha kerajaan Malaysia untuk mengurangkan kos pemilikan untuk pembeli rumah kali pertama, sehingga 31 Disember 2014, untuk pembeli rumah pertama kali, kos duti setem akan dikecualikan sebanyak 50% bagi duti setem surat janji permindahan dan surat pinjaman untuk pembelian harta kediaman bernilai RM400,000 ke bawah.

Tapi bagi pembeli yang membeli rumah Pertama Kali di bawah harga RM300,000.00 pada Tahun 2017 dan 2018 juga dikecualikan Duti Setem atas Perjanjian Pinjaman.

*MOF - Margin Of Finance


2C. YURAN PENILAIAN - FI TAFSIRAN - PENAFSIR HARGA RUMAH

 Lantikan penafsir oleh bank diperlukan untuk menilai rumah yang kita ingin beli. Ia dikecualikan jika rumah baru siap. Jika rumah sudah siap melebihi 12 BULAN, penafsir perlu dilantik. Usia rumah di bawah 12 Bulan dikecualikan.

Di Bawah ini anggaran Wajib Kos Penafsiran pada rumah bernilai RM290,000.00. Jika lebih adalah kos-kos pentadbiran lain. Caj Minyak pun dikenakan.

Anggaran tafsiran Valuation Fees bagi Kes RM290,000.00 = RM 630.00
RM 250.00 (RM100,000.00 Pertama)
RM 380.00 (RM190,000.00 Kedua)
* Jangan Lupa tambah GST ek
* Kemaskini: Yuran ejen hartanah berbeza dari 2 - 3% tanpa mengambil kira harga hartanah. Dalam kebanyakan kes kos tersebut biasanya ditanggung oleh pemaju dan penjual.

 Anggaran harga rumah RM150,000.00 ke RM290,000.00 dianggarkan fi penafsir di bawah RM1,000.00 (Kita pembeli akan bayar sendiri, dan akan dapat salinan laporan dari penafsir. Laporan ini bergambar dan ada butiran yang menyokong harga pasaran rumah tersebut samada binaan tambahan KEKAL, struktur binaan tambahan, sejarah penjualan rumah dalam taman tersebut, hotspot yang menambah nilai rumah kita dan sebagainya. Biasa ada gambar berwarna dalaman rumah dan sokongan yang berkaitan)
Jika ingin tahu fi dengan lebih lanjut sila klik kalkulator ini 

2D. YURAN AGEN




*Kemaskini: Yuran ejen hartanah berbeza dari 2 - 3% tanpa mengambil kira harga hartanah. Dalam kebanyakan kes kos tersebut biasanya ditanggung oleh pemaju dan penjual. Hati-hati cari hartanah di iklan yang kadang-kala disalin ajen untuk iklankan semula dari pemilik asal dengan harga mark-up baru.


3. Yuran Guaman Untuk Hartanah Yang Dibeli Dengan Pemaju



Untuk hartanah dalam pembinaan dan dibeli dengan pemaju yang tertakluk kepada Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1966, kadar yuran guaman untuk urusan jual beli/ pindah milik dan juga urusan pinjaman/ gadaian adalah seperti berikut:-




4. Skala Yuran Guaman Wajib Diikuti Oleh Peguam


Yuran guaman tersebut wajib diikuti oleh semua peguam. Kegagalan peguam mematuhi peraturan tersebut adalah merupakan kesalahan disiplin yang serius di bawah akta tersebut dan jika didapati bersalah oleh Jawatankuasa Disiplin Majlis Peguam, peguam tersebut boleh dikenakan tindakan disiplin yang tegas termasuklah boleh didenda dan Sijil Amalan Guaman peguam tersebut boleh di tarik balik.

5. Semakin Tinggi Nilai Hartanah, Semakin Rendah Skala Yuran Guaman

Semakin tinggi harga jual beli atau nilaian sesuatu hartanah, semakin rendah skala yuran guaman yang akan dikenakan oleh peguam kepada anak guam mereka.

6. Peguam Tidak Boleh Beri Diskaun Yuran Guaman


Di dalam Peraturan 6, Solicitors’ Remuneration Order 2005 juga dinyatakan bahawa peguam tidak dibenarkan memberi diskaun kepada anak guam mereka terhadap yuran guaman yang dikenakan.


7. Contoh Kos Disbursement Yang Ditanggung Pembeli

Kos disbursement untuk urusan jual beli/ pindah milik dan pinjaman/ gadaian yang perlu ditanggung oleh pembeli adalah seperti kos untuk bayaran duti stem perjanjian jual beli, bayaran duti stem pindah milik, yuran pendaftaran pindah milik di pejabat tanah, carian rasmi, permohonan kebenaran pindah milik, duti stem dokumen pinjaman dan gadaian, pendaftaran gadaian di pejabat tanah, carian kebankrapan dan

8. Kadar Bayaran Disbursement Ditetapkan Oleh Pihak Berkuasa

Kadar bayaran disbursement tersebut adalah mengikut kadar yang telah ditetapkan oleh pihak berkuasa yang berkenaan seperti Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN), pejabat tanah, Jabatan Insolvensi dan lain-lain. Lebih ½ daripada keseluruhan kos guaman tersebut adalah untuk tujuan bayaran disbursement kepada pihak-pihak berkuasa yang berkenaan (dalam bahasa mudah, bayaran kepada Kerajaan). Hanya tidak sampai ½ sahaja daripada keseluruhan kos guaman tersebut adalah untuk bayaran yuran guaman peguam.


9. Semakin Tinggi Nilai Hartanah, Semakin Tinggi Bayaran Disbursement

Semakin tinggi harga jual beli/ nilaian sesuatu hartanah, semakin tinggi bayaran disbursement yang terpaksa ditanggung oleh pembeli. Misalnya, untuk duti stem pindah milik sahaja, kadar duti stem yang dikenakan oleh LHDN adalah seperti berikut:-





10. Bayaran Pendaftaran Adalah Mengikut Harga Jual Beli

Untuk urusan pendaftaran pindah milik di pejabat tanah (di negeri Pahang) pula, bayaran pendaftaran adalah mengikut harga jual beli/ nilaian sesuatu hartanah seperti berikut:-



Oleh yang demikian, secara perbandingan, sekiranya pembeli membeli rumah yang dalam pembinaan daripada pemaju, yang mana harganya RM800,000.00, pembeli terpaksa membayar RM18,850.00 untuk bayaran duti stem pindah milik dan pendaftaran pindah milik sahaja (belum dicampur dengan bayaran disbursements yang lain), sedangkan pembeli hanya membayar sebanyak RM3,932.50 sahaja untuk yuran guaman peguam.

Jadi jelas di sini membuktikan, sebahagian besar kos guaman yang terpaksa dikeluarkan oleh pembeli adalah untuk bayaran disbursement, dan bukannya untuk bayaran yuran guaman peguam, sebagaimana tanggapan ramai orang.

11. Senarai Tugas Peguam Berkaitan Urus Jual Beli Hartanah

Yuran guaman tersebut pula adalah untuk kerja-kerja yang dilakukan oleh peguam termasuklah tetapi tidak terhad kepada kerja-kerja seperti berikut:-

  1.     Memberi nasihat perundangan kepada anak guam berkaitan urusan dan proses jual beli hartanah
  2.     Menyediakan perjanjian jual beli dan dokumen pindah milik
  3.     Mempastikan terma-terma perjanjian jual beli tersebut melindungi kepentingan anak guam dan selari dengan peruntukan undang-undang yang ditetapkan
  4.     Mempastikan semua dokumen teratur sebelum menyediakan sesuatu perjanjian jual beli dan sebelum anak guam menandatangani perjanjian jual beli tersebut
  5.     Menguruskan proses pelepasan gadaian daripada bank penjual
  6.     Menguruskan urusan permohonan kebenaran pindah milik dan kebenaran gadaian
  7.     Menguruskan urusan pindah milik hartanah daripada penjual kepada pembeli
  8.     Berhubung dan follow up dengan pihak berkuasa yang berkaitan dengan urusan jual beli dan pindah milik hartanah
  9.     Menguruskan dokumentasi pinjaman perumahan anak guam
  10.     Memberi nasihat perundangan kepada anak guam berkaitan dengan urusan pinjaman perumahan dan gadaian hartanah
  11.     Menguruskan urusan gadaian hartanah daripada pembeli kepada bank
  12.     Menguruskan urusan adjudikasi dan bayaran duti stem
  13.     Mempastikan pembayaran harga jual beli mengikut peruntukan yang ditetapkan di dalam perjanjian jual beli
  14.     Mempastikan penyerahan milikan kosong dibuat mengikut peruntukan yang ditetapkan di dalam perjanjian jual beli
  15.     Sebagai stakeholder (pemegang pertaruhan) terhadap bayaran harga jual beli yang dibuat oleh pembeli sebelum boleh dilepaskan kepada penjual
  16.     Dan lain-lain kerja yang berkaitan dan bersangkutan dengan urusan jual beli sesuatu hartanah

12. Peguam Berhadapan Risiko Liabiliti

Yuran guaman tersebut juga adalah sebagai bayaran terhadap risiko professional liability yang bakal ditanggung oleh peguam tersebut, seandainya beliau gagal melaksanakan segala tanggungjawabnya yang munasabah untuk mempastikan hak.

Dan kepentingan anak guamnya sentiasa dilindungi atau sekiranya peguam tersebut menyebabkan sesuatu perkara yang boleh mendedahkan anak guamnya kepada risiko kerugian akibat kegagalan dan/atau kecuaian peguam tersebut dalam kerja-kerja yang mereka lakukan yang berkaitan dengan urusan jual beli hartanah tersebut.

Maka, adalah wajar skala yuran guaman tersebut mengikut jumlah harga jual beli/ nilaian sesuatu hartanah. Ini kerana sudah pasti lagi besar nilai sesuatu hartanah, lebih besar juga risiko yang bakal dihadapi oleh peguam.

Ini kerana sekiranya peguam gagal menjalankan tugasnya denga betul, risiko peguam berhadapan dengan tuntutan ganti rugi daripada anak guam dan pihak ke tiga juga adalah lebih besar, mengambil kira nilaian hartanah tersebut juga adalah besar.
Kesimpulan

Yuran guaman yang dikenakan oleh peguam kepada anak guam untuk urusan jual beli sesuatu hartanah dan urusan pinjaman bank telah ditetapkan oleh undang-undang. Ia adalah munasabah dan berpadanan dengan tugas dan risiko liabiliti yang terpaksa ditanggung oleh peguam.

Sebahagian besar daripada kos guaman tersebut adalah untuk tujuan bayaran disbursement dan bukan kesemua kos guaman tersebut “masuk poket” peguam semata-mata.

Tugas peguam dalam urusan jual beli hartanah bukan setakat bersifat perkeranian (clerical) semata-mata, tetapi ianya juga bersifat perundangan (legal).

Peguam yang gagal melaksanakan tugas dan tanggungjawabnya dengan sempurna, munasabah dan mengikut peruntukan undang-undang yang sedia ada, boleh berhadapan dengan tindakan disiplin oleh Majlis Peguam, tindakan sivil oleh anak guam dan pihak ke tiga, dan juga tindakan kesalahan jenayah oleh pihak berkuasa (seperti kesalahan pecah amanah dan sebagainya).

Oleh yang demikian, maka wajarlah yuran guaman tersebut setimpal dengan tugas, tanggungjawab dan risiko liabiliti yang ditanggung oleh peguam itu sendiri.




KAJIAN KES RUMAH TERES RM 290,000.00 (BUKAN RUMAH PERTAMA YA) :-

1) PEGUAM SPA YANG BUAT SALES & PURCHASES :

1.1 Anggaran Kos Guaman Sales & Purchase bagi Kes RM290,000.00, 2 Tahun dah naik RM320,000.00 :-

  • RM150,000 pertama = RM1,500.00
  • RM140,000 seterusnya  = RM 980.00
  • RM1,500.00 + RM980.00 = RM2,480.00


1.2 Anggaran Duti Setem MOT bagi Kes RM290,000.00 (Bayar Kerajaan)

  • RM100,000 pertama = RM1,000.00
  • RM190,000 seterusnya  = RM3800.00
  • TOTAL RM4,800.00 .  Pengecualian rujuk di bawah :

  • RM 2,400.00 (rumah pertama - 100% diskaun ikut Bajet 2017 hingga 2018, Sebelum bajet ini, pembeli layak 50% diskaun)
  • RM 4,800.00 (rumah kedua dan seterusnya tanpa diskaun)


1.3 Kos-Kos Lain = RM 1,000.00 - RM1,500.00


A. RM 7,850.00 (Ini adalah figure kes SELEPAS diskaun)



2) PEGUAM BANK YANG BUAT LOAN FACILITIES LEGAL FEES :

2.1 (PEGUAM SEDIAKAN DOKUMEN BANK) - Anggaran Loan Facilities Legal Fees bagi Kes RM290,000.00. Pinjaman MOF 90% adalah RM261,000.00 + Insurans MRTA RM14,138.00 = RM275,138.00


  • RM150,000 pertama 1% = RM1,500.00
  • RM125,138 seterusnya  0.7% = RM876.00 (bundarkan)
  • RM1,500.00 + RM876.00 = RM2,376.00


2.2 (DUTI SETEM PINJAMAN BANK) - Anggaran Loan Duty Stamp (Bayar Kerajaan) bagi Kes RM290,000.00 (MOF 90% = RM261,000.00 + RM14,138.00 (MRTA) X 0.5000% = RM1,375.00). Ini pun ada pengecualian setem bagi pembeli rumah pertama.

2.3 Kos-Kos Lain = RM 1,500.00 - RM2,200.00



Apabila MRTA/MRTT dicampurkan dalam loan pinjaman bank, maka bayaran pinjaman bulanan anda akan naik RM60.00 hingga RM75.00 sebulan dari loan asal (secara kasar jika tahun pinjaman dalam 30 - 35 Tahun)

Produk Pinjaman Bank yang kita ambil turut disertakan dalam Quotation. Jadi Produk2 Bank ni banyak, dokumentasi dan prosedurnya pun akan dicaj oleh Lawyer Bank. Anggarkan produk ini sahaja kita stanby RM2,200.00 seperti di (2.3)


B. RM 5,100.00 (Ini adalah figure kes SELEPAS diskaun)







3) KOS PENAFSIR BAGI HARTANAH BERUSIA > 12 BULAN, < 12 BULAN TIDAK PERLU : 

3.1 Anggaran tafsiran Valuation Fees bagi Kes RM290,000.00 = RM 630.00

  • RM 250.00 (RM100,000.00 Pertama)
  • RM 380.00 (RM190,000.00 Kedua)

3.2 Kos-Kos Lain = RM 200.00 -RM300.00


C. RM 890.00 (Ini adalah figure kes SELEPAS minta diskaun daripada RM950.00. Kena kajian juga antara syarikat penafsir ni antaranya tanya kawan-kawan yang pernah guna beli rumah subsale)



SUBTOTAL:

1.(Jumlah A,B,C)
**Anggaran pembeli rumah pertama RM 9,261.00 (Kiraan Kasar Normal)
Anggaran pembeli rumah kedua RM 11,661.00 (Kiraan Kasar Normal) / RM13,840.00

                  + (Campur) 

2. **Kos-Kos Mungkin Ada Bagi Pembeli Rumah Pertama 
Add On No 1 : Kos2 lain dalam RM1,000.00
Add On No 2 : Dokumentasi Produk Bank dan kos2 lain dalam RM2,200.00
Add On No 3 : Kos2 lain jika penafsir nak caj dalam RM300.00 - RM350.00
Total Stanby Add On Dalam RM3,500.00


                  + (Campur) 


3.DEPOSIT 10% = RM 29,000.00 


TOTAL KESELURUHAN  : 1+2+3

Kos Masuk Rumah Yang Perlu Difikirkan :

PENDAWAIAN LAMPU DAN KIPAS, GRIL, TABLE TOP, TERIMA KUNCI, KIPAS, LAMPU, AWNING, DEPOSIT AIR, DEPOSIT ELEKTRIK

  • Kipas KDK 3 Bilah RM138.00 x 4 Set
  • Lampu LED X 10 Unit (RM14.00)
  • Wall Fan Faber RM155.00
  • Upah Pasang kedebak kedebuk RM670.00

Jadi Kos Beli Rumah berharga RM 290,000.00 (MOF RM261,000.00), wang pendahuluan perlu disediakan dalam RM43,000.00 hingga RM48,000.00 dari simpanan.

 -----------------------------------------------------------------------------------------------------
Andaikan bayar loan bank RM1400 X 12 Bulan X 5 Tahun = RM84,000.00
Cukai Tanah RM30.00 X 5 tahun = RM150.00
Cukai Tafsiran RM240.00 X 5 Tahun + Indah Water X 5 Tahun  = RM 1800.00
Insurans Kebakaran RM160.00 X 5 Tahun = RM 800.00
Kos-kos modifikasi lain/Tear&Wear = RM5,000.00
Anggaran RM91,750.00 + Belian RM290,000.00 = RM381,750.00 (Anggaran pasaran jualan semula 5 Tahun depan lebih kurang RM390K, 100K perbezaan harga rumah itu adalah kos2 yang dikira sepanjang 5 tahun pembelian)

** Harga kenaikan tidak semestinya 5 tahun akan jadi RM390K, mungkin RM320K - RM350K.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------

Rujukan
  • http://www.majalahniaga.com/12-fakta-yang-anda-perlu-tahu-tentang-kos-guaman-urusan-jual-beli-hartanah.html
  • http://www.jpph.gov.my/V2/kira_dutisetem.php?versi=2
  • https://loanstreet.com.my/ms/pusat-pembelajaran/kos-kemasukkan-membeli-hartanah 
  • study kes sendiri tapi jangan anggap kiraan ni bulat2 betul
  • Rujukan kes-kes study beli rumah terdahulu


Share:

76 comments:

  1. ASSALAMUALAIKUM TUAN/PUAN.

    saya nak tanya mengenai stem duti diskaun 50% untuk pembelian rumah pertama sudah tidak relevan untuk tahun 2017? sy telah diberitahu oleh pihak pemaju diskaun 50% stem duit sah sehingga bulan MEI 2016 sahaja. sy nk kepastian sahaja sbb sya tidak dpt info tentang pemansuhan diskaun 50% untuk duti stem rumah pertama. mohon pencerahan dari pihak tuan, terima kasih.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Wasalam
      Saya lupa laporan bajet yang dibentangkan kerajaan. Jika saudari cari laporan bajet tu ada tertulis diskaun 100% Stamp Duty kerajaan bagi pembeli rumah pertama dan bawah Rumah bawah RM300K dan bawah umur 40 tahun. Untuk rumah atas Rm500K pula ada tambahan remit dia

      Tahun 2016 dan 2015 dapat diskaun 50% tapi 2017 dapat 100% seperti dalam perbentangan bajet. Untuk 100% duty Setem percuma tu jika tak silap saya sehingga 31 Disember 2018.

      Rujuk peguam lain untuk kepastian. Andaikan saudari beli rumah kedua tapi maklum lawyer rumah pertama, LHDN akan maklum semula peguam untuk bayaran penuh tapi jika Rumah Pertama anda tak maklum peguam, anda akan terlepas sepenuhnya diskauan itu.


      Delete
    2. Saya ringkaskan Bagi pembeli rumah PERTAMA

      Sebelum 2017 (RM350,000.00 harga rumah),
      Potongan 50% Duti Setem Pindah Milik (Sales & Purchase) dan 50% Dokumen Pinjaman (Loan dengan Bank ada dokumen pinjaman)

      Bajet 2017 (RM300,000 harga rumah)
      Pengecualian Penuh Duti Setem Pindah Milik dan Pengecualian Penuh Duti Setem Dokumen Pinjaman

      Delete
    3. Kenapa tanah komersial tak dapat diskaun duti stem?..sedangkan status pembeli adalah rumah pertama...adakah syarat dlm bajet pembentangan mcm tu...

      Delete
    4. Tanah komersial cukai tanah, cukai tafsiran dah la mahal, caj utiliti semua mahal, deposit air elektrik pun tarif lain berbanding bukan komersial..

      Delete
    5. Salam tuan..sy nak tnya..sy ada beli aprtmnt 2017 tp title kediaman dan pernigaan..adakah saya kena byr stamp duty coz sy difahamkan oleh lawyer kena byr..aprmnt sy beharga RM340k

      Delete
  2. Rujuk ini

    https://www.pmo.gov.my/bajet2017/TouchPointsBajet2017.pdf

    ReplyDelete
  3. Terima kasih tuan di atas info yg sgt berguna..

    ReplyDelete
  4. salam tuan,klau combine loan,suami isteri..(isteri rumah pertama),dapat diskaun x untuk yuran guaman

    ReplyDelete
    Replies
    1. Wasalam, proses dapatkan loan tu combine ke tak urusan saudara. Execute dokumen peguam tu ada 2, 1 yang telah ditetapkan oleh badan guaman dan tiada diskaun, dan 1 lagi caj2 lain yang boleh minta diskaun bergantung budicara

      Delete
  5. Salam Tuan,
    Saya membeli rumah pertama kos rendah berharga RM150,000. 10% deposit saya telah sediakan. Saya dikenakan yuran guaman s&p RM4000 (stamp duty dikecualikan) , yuran valuation RM900
    dan yuran guaman bank RM4600.
    Adakah yuran tersebut adalah harga semasa untuk rumah kos rendah? terima kasih

    ReplyDelete
    Replies
    1. Wasalam, Rumah kos rendah dapat banyak pengecualian dari kerajaan kecuali kos guaman. Antaranya stamping dikecualikan.Valuation Fee awak terlalu mahal, boleh dapat dalam RM500 ke bawah. Yuran guaman bank dan S&P agak sesuai dengan pembelian 150K atau Loan 135K

      Delete
  6. Assalamualaikum wbt tuan,
    Tuan,
    Saya baru selesai membeli rumah pertama (rumah tanah lot, daripada pemilik asal)pada tahun 2017, melalui pinjaman bank, secara perkongsian dengan adik.
    Bayaran kpd bank bermula tahun 2018.

    Kemudian, tahun ini, saya bercadang membeli tanah pertanian berharga RM320,000, melalui pinjaman dgn Bank.

    Yang merunsingkan saya, adalah pemilihan peguam utk urusan perjanjian jual beli dengan penjual.
    Penjual tidak setuju untuk guna lawyer yang dicadangkan (lawyer ini juga lawyer panel bank).

    Apabila cari lawyer lain, kos nya, dianggarkan melebihi RM10,000 di mana agak mahal. Adakah logik harga guaman ini tuan?


    Kemudian, nak tanya, kenapa peguam yg dilantik masukkan caj urusan gadaian dalam bil nya ya? Sedangkan peguam di pihak bank pun ada caj untuk gadaian ini?
    Saya musykil tentang ini.

    Maklum balas, saranan dan nasihat tuan amat dihargai.

    Terima kasih.
    22.4.2018 (Ahad), 12.58pm

    ReplyDelete
  7. Assalamualaikum wbt tuan,
    Tuan,
    Saya baru selesai membeli rumah pertama (rumah tanah lot, daripada pemilik asal)pada tahun 2017, melalui pinjaman bank, secara perkongsian dengan adik.
    Bayaran kpd bank bermula tahun 2018.

    Kemudian, tahun ini, saya bercadang membeli tanah pertanian berharga RM320,000, melalui pinjaman dgn Bank.

    Yang merunsingkan saya, adalah pemilihan peguam utk urusan perjanjian jual beli dengan penjual.
    Penjual tidak setuju untuk guna lawyer yang dicadangkan (lawyer ini juga lawyer panel bank).

    Apabila cari lawyer lain, kos nya, dianggarkan melebihi RM10,000 di mana agak mahal. Adakah logik harga guaman ini tuan?


    Kemudian, nak tanya, kenapa peguam yg dilantik masukkan caj urusan gadaian dalam bil nya ya? Sedangkan peguam di pihak bank pun ada caj untuk gadaian ini?
    Saya musykil tentang ini.

    Maklum balas, saranan dan nasihat tuan amat dihargai.

    Terima kasih.
    22.4.2018 (Ahad), 12.58pm

    ReplyDelete
    Replies
    1. Wasalam
      Tahniah beli rumah tanah lot besau ni.

      ok jika penjual nak menjual..dua2 urusan kena ada laywer, paling baik 1 laywer jadi pemudahcara penjual dan pembeli.

      Kenapa penjual nak lantik laywer dia, sebab laywer yg kita lantik selalunya akan sebelah client dia..ni sbb nama pun kita upah laywer kan.

      Penjual takut jika lawyer kita caj dia banyak2, jadi nak lebih mudah minta quotation dua2 laywer bandingkan..dan cari laywer yang boleh jadi panel bank juga..susah juga nak mencari walau ada. Banyak boleh jimat di sini.

      RM10,000.00 tu caj yang terlalu mahal lah, carila laywer yang sama2 puashati.. Apa2 boleh diselesaikan di meja bulat apabila adanya quotation dari laywer.

      27.6.2018 (Rabu), 1356PM
      *Maaf lambat jawab, jgn saman saya, sy bt blog sambil2 aja bkn niaga

      Delete
  8. Salam tuan,sy nk tanya..sy dah sign SnP..free SPA dr developer..tapi sy musykil bila lawyer gtau yg sy perlukan modal dlm 9-10k untuk penukaran geran strata ke ape dari developer kepada sy..sdangkan free SPA..jd sy nk tnya SPA tu caj ape sbnarnye?dan kenapa caj begitu besar nak tukar..yg rumah ni kondo untuk rumah kedua

    ReplyDelete
    Replies
    1. Wasalam, jgn terlupa disitu, Sales n Purchase tu memang ditanggung (pembeli dan pemaju), tapi ada lagi dokumen guaman Pembiayaan(pembeli dan bank)...

      Kedua2nya ada caj duti setem ditanggung pembeli..

      Ya, sekarang terus beli rumah bertingkat terus dicaj untuk penukaran strata hakmilik

      Delete
  9. Assalam. Tuan, saya baru sahaja membeli rumah pertama dgn harga Rm 216 ribu dan dikenakan bayaran guaman sebanyak Rm 5,700. Adakah ia adalah nilaian bayaran yg relevan mengikut pembayaran yg sebenar?

    ReplyDelete
    Replies
    1. Wasalam. Yuran guaman SNP saya RM7850, Yuran guaman Bank RM5100 - itu termasuk duti setem RM4800 dan RM1375 sebab saya bukan pembeli pertama.
      Pada saya mahal jika laywer berasingan, tapi 1 laywer buat kedua2 urusan , kira ok la murah tu

      Delete
  10. Salam. Thanks utk info berguna encik. Sy ada soalan. Sy beli rumah bersama suami. 300k. Dsbbkan ini rumah kedua, duti stem xda diskaun. Adekah amount Duti stem utk snp (5k) sama dgn utk loan (5k)? Dan yuran guaman plus disbursement snp 6k n loan 6k? Wajar x amount tu? Hampir 22k utk itu saja x tmasuk downpyment rumah. Dan registration fee of transfer, wajar ke 1.5k? Terima kasih

    ReplyDelete
    Replies
    1. Wasalam, di atas ada saya ceritakan duti stamp pada nilai hutang dan duti setem pada nilai rumah. Kes sy RM290K, duti setem dan guaman bank dan guaman snp ada diceritakan diatas

      Delete
  11. Assalamua'laikum wrt. Kalau saya nak beli tanah berharga RM290,000, dan guna loan LPPSA, (pinjam 100%), dan ini pembelian hartanah yang pertama, maka kalau ikut kajian kes tuan, item 1.2 tu kira RM2400 sahaja kan? Jadi total untuk item 1 adalah dalam RM2,480 + RM2,400 + RM1,000 (lain-lain) = RM5,880.

    Bagi item 2 macam mana pulak tuan? Adakah item dua hanya saya perlu kira kos-kos lain (RM2,000)?

    Item 3 dalam RM900. Maknanya kos guaman yang saya perlu sediakan kalau harga tanah tu RM290,000 adalah RM5,880 + RM2,000 + RM900 = RM8780 sahaja?

    ReplyDelete
    Replies
    1. Wasalam
      Jika loan LPPSA, SNP ada caj stamp duty tapi jika pembeli pertama ada pengecualian, bagi Lawyer Pinjaman tiada Setem duty ini saya punya kes pinjaman LPPSA 100% baru-baru ini. cuma caj guaman macam biasa je.

      Item 2 tu ini ke 2) PEGUAM BANK YANG BUAT LOAN FACILITIES LEGAL FEES ? Ini ada caj macam biasa tapi LPPSA tiada Caj Setem Duty sebab pinjaman kerajaan

      sebab awak pinjam 100%, LPPSA bagi full loan dan jika pinjam 290K, ia akan masuk insurans ikut umur juga. Yang bagusnya sekarang LPPSA bagi pinjam full+insurans+caj2 laywer ada dalam pekeliling..

      Caj2 laywer ni saya tak pasti sebab tahun lepas saya hanya pinjam loan dan insurans sahaja, caj lawyer saya bayar sendiri lagi pun lawyer pemaju saya bukan panel LPPSA

      No 3 tu penafsir ya jika mematuhi perenggan saya tulis tu..Ini bukti pada bank atau LPPSA nak tgok nilai pasaran semasa..Penafsir ni ada lesen dan buat report lengkap selepas site visit. Nanti awak pun dapat 1 salinan report. Harga tu saya tak pasti la.

      Ni beli tanah untuk terus buat rumah la ya

      Delete
    2. Betul, saya maksudkan item 2, caj-caj bagi 2) PEGUAM BANK YANG BUAT LOAN FACILITIES LEGAL FEES. Mengikut penjelasan tuan, akan ada juga caj untuk item 2. Tapi tuan kata lagi, caj-caj peguam boleh dimasukkan ke dalam loan?

      Saya memang bercadang nak buat rumah (cadang nak guna loan LPPSA 4 beli tanah & 6 buat rumah), tapi tak pasti terus buat ke atau nak tunggu setahun. Sebab, kalau tunggu setahun insya'allah gaji naik ada duit lebih nak berbelanja, dan kawasan sekitar tanah tu pon masih kurang rumah, diharapkan lepas setahun lebih ramai yang datang. Kalau loan LPPSA, ada had masa ke sebelum buat loan untuk bina rumah?

      Delete
    3. Haah tengok pekeliling LPPSA baru ni, masukkan caj peguam dalam loan berkuatkuasa 1 JANUARI 2018 :

      http://www.lppsa.gov.my/v1/images/berita/hebahan/Penambahbaikan%20Kemudahan%20Pembiayaan%20Perumahan%20Sektor%20Awam%20Berkaitan%20Bajet%202018.pdf

      Kena semak juga kelayakan LPPSA. Yuran Guaman tidak termasuk kira dalam kelayakan pinjaman. Lampirkan sebutharga peguam dan diisi bersama template yg disediakan LPPSA. Sekali dah lantik peguam panel ke bukan panel ke, maka tidak boleh tukar-tukar lagi

      Caj Lain-lain ni antaranya sediakan dokumen, buat carian bankrap,transport, printing, kurier, MOT mcm2 la sume ada tulis dalam invoice.
      Ada beli tanah dan rumah,hanya boleh buat 2 kali sahaja pinjaman LPPSA. Yang ke-2 hanya selepas pinjaman pertama selesai. Pinjaman rumah boleh mohon selepas 5 tahun untuk ubahsuai rumah, saya tidak pasti bagi pinjaman kategori saudara.

      Saya harap saudara hati-hati apabila merancang pembelian tanah ya sebab ada kes pinjam loan peribadi sampai RM200K dgn angan-angan beli tanah dahulu. Loan Peribadi paling lama 10 tahun. Jika gaji dah minimum, LPPSA akan juga semak dan luluskan kadar pinjaman mengikut pendapatan penjawat awam.. Jadi kerugian pada tanah yang terbiar, dan juga kehidupan masih duduk membayar sewa.

      Delete
    4. T. kasih di atas penjelasan tuan.

      Pasal pinjaman LPPSA, saya difahamkan, beli tanah dan buat rumah (kategori 4 & kategori 6) adalah dikira sebagai loan pertama. Kelayakan diberikan adalah separuh untuk beli tanah, dan separuh untuk buat rumah. Contohnya, kalau kelayakan meminjam LPPSA RM500,000, LPPSA akan benarkan RM250,000 untuk beli tanah dan RM250,000 untuk buat rumah.

      Loan kedua yang dibenarkan adalah selepas loan pertama (beli tanah & buat rumah) ni habis dibayar sepenuhnya. Tapi loan kedua ni hanya bagi 90%, jadi sama dengan loan bank, cuma keuntungan/interest masih lagi paling rendah @ 4%.

      T. kasih sekali lagi di atas penjelasan tuan. Semoga bertambah rahmat Allah. Assalamua'laikum wrt.

      Delete
  12. Jika telah bli rumah kedai / lot kedai bwh 400k dan kini nk bli rumah pertama bwh 500k..layak ke dapat pengecualian duti setem utk rumah pertama

    ReplyDelete
  13. Assalam tuan... Sy nak tya, sy nak tukar nama rumah dari nama mak mertua ke nama sy & suami.. Harga rumah rm80000( harga kasih sayang..hehe?.. Sy inginkan dokumenn jual beli dari peguam.sy dah tya peguam untuk urusan jual beli harga lebih kurang rm4200. Adakah mahal dengan harga tersebut?

    ReplyDelete
    Replies
    1. Wasalam. Harga fi peguam boleh dikatakan murah. Rumah Kos rendah pun dalam RM2000.00-2500.00

      Delete
  14. As salam.
    Pinjaman sy baru lulus. Sy ada mintak quotation untuk kos guaman bank. Dlm quotation tu ada caj untul kaveat. Boleh ke sy tak amik kaveat tu

    ReplyDelete
    Replies
    1. Wasalam. Kaveat ni menghalang sebarang urusniaga pada hartanah tersebut. Saya akui saya masih samar2 keperluan kaveat pada pemberi pinjaman samada LPPSA atau bank. Ironinya peminjam yang bagi pinjam, dia nak pastikan milikan dipindahkan kepada pembeli dan pembeli gadaikan semula pada peminjam. Dalam hal ini ada keperluan kaveat cuma tidak pasti nak kata wajib ke sunat. Boleh saudara minta quot dari 2/3 panel peguam bandingkan dulu

      Delete
  15. Sekiranya saya ingin menjual tanah..siapakah yg perlu tanggung kos tuk tukar nama geran duti stem dll

    ReplyDelete
    Replies
    1. Sama-sama ada gunakan servis peguam dan bahagian masing-masing berbeza prosedurnya. Sekiranya penjual nak menjual pada pembeli pada harga dia beli asal-asal dulu, boleh je pembeli berlapang dada tanggung kos.

      Sekiranya penjual menjual pada harga pasaran, dia melepaskan pegangan hartanya melalui prosedur sebagai penjual dan penjelasan cukai-cukai serta caj tertentu, berbeza dengan pembeli dia mendaftarkan namanya mengikut undang-undang. Jadi kedua proses adalah berbeza. Selain tunggakan cukai pun penjual kena jelaskan. duti setem itu pun hasil kepada kerajaan

      Delete
  16. Assalam. Sy nak tnya, suami saya beli rumah by mudah. Hrga rumahntu, 100k. Tapi suami minta mark up hrga 110k. Kemudian, suami bayar 1k untuk booking fees. Suami serahkan bulat2 dekat agent untuk uruskan. Lepas tu, pihak bank beritahu, suami lulus hnya 88k shaja. Suami bagi tau, agent dia ckp dia cuba bncg dgn owner. Pastu, agent bagi tau, owner turunkan hrga rumah 90k. Yg menjdi persoalannya, kos legal fees suma 5k. 2k lg downpyment. Kemudian, 1k untuk agent. Tapi, betul ke hrga untuk kos legal fees smpai 5k?? Boleh tolong saya tak.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Wasalam. Disini kena jelas siapa bayar kos agent itu? Penjual ke Pembeli. Jika saya, awal2 saya cakap caj agent minta dari penjual. Jika tidak setuju saya cari lain.

      Bila harga market RM88K, cuba cari bank berbeza pastikan harga market lebih dari harga penjual. Nama pun rumah subsales. Kalau harga pasaran RM88K, jangan penjual berangan nak jual mahal..suruh dia semak dahulu.

      Kos Legal Fi tu RM5K memang mahal. Kos Upah Penafsir dalam RM300.00, Anda kena bayar RM2K kepada penjual sebab dia dah jual RM90K, harga market RM88K.. Jadi awak masih loan RM88K pada bank dan nilai ni adakah bank nilaikan? Jika bank nilaikan RM88K, awak hanya boleh loan 90% dari RM88K iaitu loan RM79,200.00. Anda kena bayar 10% lagi kepada penjual.

      Pada saya awak mula2 dah rugi dan jangan libatkan agent. Saya pernah kena, peguam saya kata agent call dia nak komisen. Saya cakap dgn laywer, Saya cancel loan tak lulus. Begitu juga saya cakap dgn pihak bank.. Bila loan tak lulus, agent dah tak kacau.

      Legal Fi belian rumah awak tu sesuai untuk jual beli rumah berharga RM140,000.00 ya

      Delete
  17. Assalamualaikum Tuan,

    Saya beli rumah kos sederhana dengan harga RM180,000.00. Yuran guaman SPA ditanggung oleh pemaju. Saya tiada info langsung tentang pembeli rumah pertama akan dapat diskaun 50% untuk stamp duty. Saya dikenakan caj yuran guaman sebanyak RM5,740.00. Adakah yuran guaman yang dikenakan itu wajar dengan nilai pinjaman saya?

    ReplyDelete
    Replies
    1. Wasalam
      Saya sebenarnya mengkaji kes-kes belian rumah saya dan cuba mengikut caj-caj ditetapkan kerajaan. Kebanyakannya nak tepat memang sukar ada plus minus di situ.

      1-SPA ditanggung Pemaju:
      Saya amat yakin tuan layak dapat pengecualian penuh duty setem rumah pertama dan tiada bayar apa-apa,
      Mungkin dalam RM400-RM600 caj-caj lain-lain yang dikenakan spt printing, kurier, carian nama, akuan sumpah dll.

      2-Dokumen Loan:
      Dokumen loan pun dikecualikan Duti Setem. Selain awak ni pembeli pertama memang dah layak 100% waive, lagi2 ini rumah kos sederhana rendah yang jelas kerajaan negeri kecualikan duti setem. Andaikan awak pinjam RM180K, fi peguam pinjaman hanyalah tidak lebih RM3,000.00 (TIGA RIBU RINGGIT MALAYSIA)

      Delete
  18. Salam Tuan,

    Saya dalam proses beli rumah pertama, subsale.
    Owner letak harga 498k. Dan saya submit loan under Youth Housing Scheme BSN (100% loan).

    Saya beli direct dari owner dan dia setuju tak minta deposit & tunggu full payment dari bank.

    Isunya sekarang ialah, tadi bank baru call dan cakap bank valuer cakap market value rumah tersebut hanya 480k. Saya agak terkejut sebab saya jangkakan market value kawasan itu lebih 500k. (Saya bandingkan dengan lokasi&saiz rumah perumahan di kawasan berdekatan)

    Banker suruh saya slowtalk dengan owner untuk turunkan harga tapi owner xsetuju sebab dia pun rasa macam saya jugak ��

    Kemudian banker sarankan saya jumpa bank valuer di office mereka untuk discuss sekiranya boleh revalue & mark up the price.
    Tuan rasa boleh ke value tu naik sampai 498k? Ataupun saya boleh jumpa valuer lain? Ataupun tuan ada solution lain?

    Terima kasih

    ReplyDelete
    Replies
    1. Wasalam
      Tentang markup harga ni sebenarnya bagus untuk kita sebagai pembeli sahaja.
      Jika Bank dah cakap begitu, saudara kena tanya bank lain, panel penafsir dia berapa pula. Masalah di sini hanya BSN bagi pinjaman sehingga 105% saja kan, Bank lain hanya maksimum 90%. Saya tak rasa penafsir berlesen lain boleh letak tafsiran sehingga 500K- 20K beza dari BSN.

      Saya taknak cadangkan lah hmmm sebab saya tidak akan beli rumah yang diletakkan harga mahal 2-3 tahun ke depan, Ni bukan harga saham ke depan. Saudara kena topup 18K pada pembeli jika loan hanya lulus 480K dan dijual pada 498K..JANGAN BELI RUMAH SEBEGINI MEMANG MERUGIKAN DAN HARGA HAMPIR SETENGAH JUTA. CARI RUMAH LAIN SAUDARA, JANGAN MENYESAL.

      Delete
    2. Saya rasa saudara buat perbandingan rekod jualan rumah kawasan itu ke, adakah penambahan saiz rumah, jumlah bilik, kabinet dapur, garaj. Yang kerja sebegini memang kena panggil evaluer pilihan penjual buat dulu tafsiran baru saudara minta bank guna penafsir itu. Tapi saya memang tidak akan buat kerja banyak apabila membeli rumah subsale. Percayalah jika ia murah, dah tentu macam goreng pisang dan kita perlu kerja lebih rebutnya

      Delete
  19. Tq respons tuan.
    Nampak macam mahal kan rumah tu? Tapi kalau kat bintulu ni memang macamtulah harga rumahnya.
    Rumah ni subsale baru 3thn owner belum duduk, rasanya dia markup sbb nak cover revenue tax nanti.
    Kami memang kalau boleh nak beli rumah yang baru dan kalau boleh nak masuk secepatnya, sebab rumah yang sama spec nya kalau undercon pun paling murah kami jumpa 498k ��
    Saya ada satu lg soalan, tentang diskaun 50% duti setem, kalau rumah subsale tak boleh apply ke?
    Tq tuan sudi jawab

    ReplyDelete
    Replies
    1. Sama-sama. RPGT tax tu boleh waive sekali dalam seumur hidup. Biasa jual bawah 5 tahun dikenakan RPGT.
      Duti diskaun tu dulu saya pun dapat 50% tahun 2015 jika tak silap. Tahun berikutnya keluar dalam bajet waive 100%. Saudara layak waive duti setem sepenuhnya bagi rumah pertama bawah 300K sahaja ya.

      Bagi bawah 500K, saudara hanya layak waive duti setem RM5000 snp, dan RM1500 dokumen pinjaman.
      https://hartabumi.com/duti-setem-percuma-rumah-pertama/

      Rumah subsale termasuk juga.

      Saya lebih suka subsales sebab rumah sedia ada dan siap renovation lagi2 harga boleh kurang. Keadaan rumah juga dalam keadaan baik, jika banyak rosak, minta pengurangan. Rumah subsale ni rata-rata orang jual sebab terdesak nak pindah, bercerai, kemampuan membayar sangkut, gagal bayar bulanan sebelum di lelong dll.

      Lagi kita boleh tengok sekitaran dan jiran sedia ada, infra bermasalah ke tak. Cuma ada kos penafsir lah, dan biasanya penjual mahu 10% harga dalam sebulan. Ada kalanya penjual taknak tunggu 3 bulan tunggu pembeli keluar kwsp la. Maksudnya dia nak jual dan nak cash segera.

      Sebaiknya dapatkan rumah rendah dari harga pasaran. Minta persetujuan dari penjual untuk mark up harga.

      Tips elok saudara dapatkan kemampuan membuat loan(Ini menyakinkan penjual kita apply loan tidak reject), rujukan pegawai bank dari pelbagai bank (untuk tahu harga transaksi kawasan tersebut), rujukan peguam yang caj murah (minta aggaran quot, sebb penjual pun guna peguam, jika caj murah dia boleh lantik peguam saudara uruskan, tak perlu 2 peguam)

      Ok Selamat Aidiladha

      Delete
  20. Salam tuan/puan,

    Sy ingin bertanya sedikit tentang kos pindah milik rumah..rumah yg sy beli ade lah rumah subsale berharga lebih kurang 400k ..soalanya
    1)geran masih atas nama pemaju belum pindah milik..bagaimana anggaran kiraan kos pindah milik?
    2)adakah kami kene tanggung kos pindah milik sekali lg?lawyer fee dikenakan ade sekali bahagian kos bahagian pindah milik harta tanah(jualan atau pelupusan sukarela ) dan ade bahagian duti dikenakan mengikut butiran 32

    Mohon pencerahan

    ReplyDelete
    Replies
    1. Wasalam
      Saya bukan pakar, hanya melalui dan kajian saya,
      Ok, jika saya beli rumah pasaran subsales seperti saudara.

      1)Geran masih nama pemaju? Maksudnya anda beli rumah baru. Kalau subsales, anda beli dari pembeli lain. Siapa nama pemilik terkini akan diletakkan pada nama di bawah snp itu, Selepas dia jual, nama anda akan diletak situ. Anggaran lebih kurang di atas ikut julat harga jualan tuan. Jika penjual jual RM400K, anda apply loan 90% pada bank = RM360K kan. Jika hartanah ini adalah Apartmen, unit anda masih guna nama pemaju sebagai master title, belum ada STRATA lagi. Ada denda pada penjual jika dia menangguhkan proses STRATA ini. Tetapi jika Master title melebihi 10 tahun, bank agak sukar bagi pembiayaan. Ini peguam ada cara masing-masing untuk cari penyelesaian.
      2) Memorandum of Charge (MOC) adalah persediaan membuat dokumen jual beli itu. Memorandum of Transfer (MOT) pula ada proses pindah nama atas nama anda sebagai pembeli. Dokumen akan dimatikan setem baru bank akan disburse loan pada penjual.

      Saya anggarkan lebih kurang 5% kos dari RM400K itu untuk siapkan kedua dokumen perjanjian jual beli dan pinjaman saudara

      Delete
  21. As'salam tuan,

    nak minto tolong perjelaskan. Saya baru sign agreement untuk beli rumah 270K, loan dapat 90%. Lawyer adalah dari pihak penjual, dia yang rekomen.
    Masalahnya, lawyer fee in total sampai 16K lebih....... itemised dia seperti di bawah :-
    page 1 :
    Our professional fee :-
    memorandum of transfer 2700
    CKHT2A 400
    change of ownership 300
    statutory declaration 100
    Disbursement :-
    stamp duty on sale and purchase aggrement 40
    stamp duty on memorandum of transfer (subject to valuation) 4400
    registration fee on memorandum of transfer 400
    official land search 100
    affirming fee and stamp duty on statutory declaration 10
    pinting document 100
    travelling/postage 200
    miscallenous 100
    TOTAL 8850

    page nombor dua dia :-
    our professional fee
    facility aggrement 2560
    chanrge and annexure 300
    caveat 350
    statutory declaration 100

    disbursement :-
    stamp duty on letter offer and penalty 35
    stamp duty on facility aggrement 1300
    stamp duty on charge annexure 40
    registration fee on charge annexure 200
    registration fee on entry of caveat 350
    registration fee on withdrawal of caveat 350
    bancrupcy search 30
    land search 60
    official land search 100
    affirming fee and stamp duty on statutory declaration 30
    printing document 300
    travelling/postage/email 100
    miscellaneous 100
    TOTAL 6305

    nak minta tolong perjelaskan, itemised dia dengan cas cas dia ni semua, sampai 16 ribu lebih, memang logik ka, atau ada yang saya boleh mnta kurang atau cancel.

    terima kasih bebanyak tuan.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Wasalam, Kesa saudara hampir kepada kes di atas. Loan RM261K + MRTA dalam 275K total. Saya tak dapat pastikan nama-nama item secara terperinci kerana semestinya berbeza ikut agensi guaman.
      Kes di atas adalah pembeli dikenakan duti setem sebab bukan milikan pertama rumah.
      Sebenarnya mahal sgt tu dan banyak yang boleh dikurangkan, selalu fi guaman akan sebut berapa jumlah kurangnya, dan pandai2lah dia adjust di mana mahu potong atau buang dalam bil tu

      Delete
  22. aslkm tn, sekiranya saya penjual,siapakh yg akan byr legal fee.adakh pihak pembeli perlu oppoint lawyer lain dlm kes d atas.tq

    ReplyDelete
    Replies
    1. wasalam, boleh jika pembeli ada lawyer dia boleh minta quotation dulu. Jika nak appoint lawyer sendiri pun ok cuma mungkin ada beza kos sedikit di situ dan masa tak sync/agak lewat siap. Contoh ada tunggakan cukai,ke sana ke sinilah proses kerja tu. Kalau nak cepat guna 1 laywer sahaja. Pembeli dan penjual ada caj legal dikenakan

      Delete
  23. Salam tuan,

    Saya dalam proses pembelian rumah pertama iaitu rumah subsales berharga 170k guna loan LPPSA. Mengikut bil guaman yang saya terima saya perlu bayar 4.5k utk fee dan 4k utk disbursement.Jumlah keseluruhan adalah RM 850O. Adakah caj guaman tersebut wajar dengan jumlah pinjaman saya tuan?

    ReplyDelete
    Replies
    1. Wasalam
      Jika kes saya Pinjam 90% dari Bank : RM135,000.00, Yuran guaman adalah RM5600.00. Ini Bank ya, jika LPPSA rendah sedikit. Ok ikut nisbah Full Loan RM170K, saya anggarkan bawah RM7000. Ini anggaran saya, lebih baik saudara minta quotation dari pelbagai agensi guaman, perlu rajin membuat kajian. Saya kurang pasti apa maksud 4k utk disbursement tu

      Delete
  24. Assalam, sy nak tanya.. kalau loan dah lulus, dokumen semua sy dah sign duit deposit lawyer, duit consent agent, & penilai rumah dah bayar tp masalah sekarang owner xdatang2 utk sign agreement,, sampai pejabat lawyer dah call sy yg bagitau LO bank akan expired ujung tahun ni.. so saya nak tau kalau LO tu expired ape akibatnya ya? kalau owner still tak datang untuk sign.. sy pon dah cuba cari owner rumah tu.. pon tak dapat

    ReplyDelete
  25. salam tuan,ingin bertanya tentang loan bank buat rumah tanah sendiri..macam mana dari segi pembayaran lawyer untuk deal dengan bank?sy hanya ingin buat loan dalam 200k sahaja tuan..mohon pencerahan tuan.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Wasalam.
      Pertama nak meminjam buat rumah, ada tanah sendiri.
      Jenis Loan Pinjaman Rumah bukan pinjaman peribadi
      Jarang bank bagi pinjaman jenis rumah. Kena ada cagaran semua.

      Kalau LPPSA ada la pakej ni

      Delete
  26. Assalamualaikum,
    Encik, sye nk bertanya,
    Sya tlh pun mmbuat loan LPPSA utk pmbelian rumah subsale. Harga rumah rm 280.

    Quotation lawyer lebih kurang rm 7600 utk Loan rm 280k.

    Loan LPPSA telah lulus ( rm290k ++). Loan ini termasuk insurans..

    Tiba tiba, lawyer penjual meminta lawyer pembeli utk buat urusan pindah milik dan daftar ke LHDN..

    (sebenarnya tugas lawyer penjual atau lawyer pembeli?)

    lawyer asya maklum ada penambahan bayaran..
    Penambahan disebabkan loan yg diluluskan oleh LPPSA rm 290 k ..
    Dan juga disebabkan lawyer pihak penjual meminta buat urusan pindah milik.

    Jadinya, bayaran lawyer dr rm 7600 ke rm 8300..

    Relevan ke bayaran lawyer ni?

    Terima kasih atas mklumbalas tuan.


    ReplyDelete
    Replies
    1. Wasalam

      Quot Laywer tu agak munasabah tapi jika ikut harga loan, saya andaikan ini laywer Sales & Purchases.
      Berapa caj laywer dokumen pinjaman (LPPSA sudah senaraikan panel peguam di laman web dan kena lantik panel juga)
      Berapa caj Penilaian rumah subsales itu?

      Jika lawyer anda buat sales & purchases dan dalam masa sama buat juga dokumen pinjaman LPPSA, kemungkinan ada tambahan fi.

      Urusan pindah milik dan matikan setem di LHDN itu adalah termasuk dalam fi disediakan peguam. Jadi caj yang dinyatakan itu adalah kerja2 dari awal hingga tamat proses pembelian dan nama kita didaftarkan serta pajak kepada LPPSA. Bukan kerja2 separuh jalan, kita pula take over.

      Normal loan 280K, MRTA dicampurkan dalam loan. Saya andaikan kamu ini berusia bawah 30 tahun
      Caj RM7600 ke RM8300 itu agak mahal kiranya ini harta pertama.

      Kiraan loan kamu hampir dekat dengan kajian kes di atas cuma bezanya stamp duty loan tiada sebab pinjaman kerajaan tapi stamp duty S&P ada(Jika beli pertama dikecualikan 100%)

      Kes atas ni pinjaman bank dan belian rumah bukan pertama kali, jadi stamp duti dikenakan pada dokumen S&P dan stamp duti Dokumen Loan

      Delete
    2. owh saya tak perasan, kamu lantik laywer masing-masing kan. jadi penjual ada lawyer dia, dan pembeli ada laywer sendiri.

      Kes nak mudah lantik 1 laywer sama sahaja senang tapi jika dah terbuat, betullah tu proses matikan setem itu kamu kena bayar.

      jadi ada 1 laywer urusan pembeli dan penjual(Penjual yang lantik)
      dan kamu lantik 1 lawyer panel LPPSA untuk execute loan (Kamu lantik)

      betulkan saya jika silap

      Delete
  27. Assalamualaikum tuan,
    Saya membeli rumah pertama under construction dengan pemaju harga RM 217k. Loan dengan bank total rm227k sekali dengan MRTT.
    Peguam kenakan bayaran rm 4.9k (bank+pemaju=1lawyer)
    Pemaju jelaskan saya perlu bayar 50% sahaja untuk agreement 50% lagi pemaju tanggung dan FOC untuk stamp duty.
    Adakah harga lawyer fee yang dikenakan pada saya harga yang berpatutan.
    Harap tuan dapat membantu saya.

    Pembeli rumah pertama yg ingin tahu.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Waalaikumussalm. Murah rumah ni di Melaka ke.
      Jadi 1 Laywer lantikan oleh pemaju dan buat sekali urusan loan ya.
      Jika RM4900/2 = RM2450.00 dibayar pembeli.
      Saya ambil kiraan mudah ya 150K
      Andaikan rumah RM150,000.00

      Laywer buat SNP
      Profesional Fi RM1500.00
      Disbursement Fi RM650.00
      Stamp Duty RM0.00

      Laywer buat dokumen loan bank
      Profesional Fi RM1700.00
      Disbursement Fi RM500.00
      Stamp Duty RM0.00

      Anggaran Total : RM4350.00 bagi rumah RM150K ya
      Saya anggarkan harga tuan dapat tu murah.

      Delete
  28. saya beli rumah subsale... dah sign LO dengan Public bank...lawyer utk Loan agreement, pembeli boleh cari sendiri ke?

    ReplyDelete
    Replies
    1. Tengok tempoh kamu kena execute loan dan selesai sehingga tukar nama. Kenapa dapat letter offer pembiaya dahulu jika perjanjian jual beli belum selesai. selesaikan urusan jual beli tu dulu sebelum cari pembiaya(dah check kelayakan xda masalah dengan bank ya), kang sibuk2 lain, penjual ubah niat tengah jalan, Masa ni memang kena serah baki/total 10% deposit selewatnya 30 hari kepada penjual.

      laywer cari sendiri ikut kemampuan dan keperluan peguam selesaikan kesemua dokumentasi. Ada laywer murah tapi tak selesai berbulan pun payah juga. Selalu tempoh 3 bulan urusan jual beli selesai

      Delete
  29. Assalam Tuan,

    Saya beli rumah harga RM160,000. Ni rumah pertama saya. Loan bank dah lulus dan dah sign LO.
    Boleh tahu anggaran kos2 yg terlibat lepas sign LO contoh kos guaman utk SNP dgn loan. Terima kasih

    ReplyDelete
    Replies
    1. Wasalam tuan;
      tuan boleh anggaran dengan merujuk kos kes di atas, dibahagikan dengan 2 dan plus minus RM1200.00

      Delete
  30. Tuan, saya ada sedikit kemusykilan berkenaan dengan kos guaman. Sekiranya harta tersebut merupakan harta pusaka dan dijual. Hasil jualan dibahagikan kepada waris mengikut kadar faraid. Disini waris seramai 2 org dan kadar faraid berbeza. Bagaimana dengan kos guaman, hendaklah ditanggung oleh waris sama rata atau kos ditanggung mengikut kadar pembahagian faraid. Mohon penjelasan dari pihak tuan.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Saya pun sama macam kes tuan cuma saya tak tuntut sebab wasiat orang tua serahkan pada pakcik makcik. Pandangan saya sahaja, Kos guaman sebagai pemudahcara mendapat harta pusaka, selagi ia tak lepas, susah dikongsi secara faraid, maka selesaikan kos guaman bersama dahulu.

      Berkenaan harta pusaka ni, saya tidak mahir baik tuan rujuk
      https://www.jkptg.gov.my/ms/panduan/pembahagian-harta-pusaka
      sebab mereka ada pakar dan banyak menyelesaikan kes2 harta pusaka.

      Delete
  31. Salam Tuan,kami bercadang nak beli satu rumah, melalui agen. Harga katanya 140k, tetapi masa nak sain s&p harga dalam dokumen 115k sahaja..apa yg perlu kami buat.. Masa booking agen tersebut mintak 2k sebagai tanda jadi.. Semasa nak sain dia mntak kami bayar 36k.. Kami masih belum tandatangan apa2 kerana agak ragu2.. Apa perlu kami buat. ( pembelian kami memggunakan cash, bukan loan bank)

    ReplyDelete
    Replies
    1. Wasalam, Terlebih dahulu tuan kena semak harga pasaran. Jika 140K harga pasaran. Itu adalah maksimum tuan letak harga dan sepatutnya jangan letak harga beli TUNAI pada harga pasaran. Sebab tuan ada kuasa TUNAI.
      Ikut sahaja dalam harga@apa2 yang didokumenkan SAHAJA jika ada isu. Itu lagi baik dari berteka teki.

      Delete
  32. salam tuan, mohon bertanya , saya ada beli rumah subsale tapi atas tanah pertanian, Rumah tersebut harganya bawah 300k dan merupakan property pertama saya. Saya menggunakan Loan Lppsa. Lawyer cakap maybe stamp duti kena bayar sendiri sebab rumah atas tanah pertanian dan x dapat pengecualian utk rumah milikan pertama, Mohon pandangan pihak tuan

    ReplyDelete
    Replies
    1. Wasalam, saya jujur kata tiada pengalaman beli rumah atas tanah pertanian. Sebab jenis pertanian banyak sekatan walau boleh.
      Jika bacaan saya pada Bajet, memang tiada dinyatakan status tanah, tapi kebanyakan bank jarang nak ambil risiko memberi loan pada status pertanian. Pendirian saya nampak seperti status pertanian bukan khusus untuk rumah sebab infra dan syarat2 ye berbeza.

      Seperti tuan cakap menggunakan LPPSA, untuk pengesahan lebih baik tuan rujuk beberapa peguam dan pegawai LHDN sendiri tentang pengecualian duti cukai setem tersebut.

      Minta penjual rujuk juga pejabat tanah dan galian untuk cara penukaran status

      Delete
  33. Assalam tuan ...sy beli rumah under construction
    rm 226.500k dijangka siap blan 9tahun ini di melake...loan sy loan sy guna skim rumah permaku 100% loan .dokument dgn pihak bank dah sign .

    Manakala bln satu hari tu dh sign dokument pindah milik dan urusan guaman semuenya pihak pemaju yg uruskan ini adakah bermaksud urusan bank dan pemaju menggunakan satu peguam sahaja?

    Duit guaman sy rm 3800 adakah ia berpatutan dgn harge rumah? Dan untuk duit peguam bolehkah dibayar pade pemaju trus kerana sblum ni semue dockumen peguam loan aggrement sy berurusan dgn pihak pemaju?

    ReplyDelete
  34. Assalam tuan ..sy ade beli rumah rm 226.500.loan sy dh lulus meggunakan skim rumah pertamaku ..dgn pihak bank sy dh sign..manakala utk peguam dan urusan lain semue sy berurusan dgn pihak pemaju .

    ..nak tanye adakah urusan beli rumah sy ini betul dgn meggunakan satu peguam sahaja dan semue urusan sign dockument berurusan dgn pihak pemaju sahaja termasuk guaman ?kos guaman sy rm 3800 jd macam mane care sy nk byar ?dan satu lg memandangkan semue urusan pemaju yg urusan termasuk guaman bolehkah sy bayar duit guaman kepade pemaju utk uruskan?

    ReplyDelete
    Replies
    1. Wasalam
      Betul jika pemaju dah sediakan peguam dia sendiri. kadang2 caj sales n purchases pemaju tanggung. Bayar pada peguam pemaju bukan pemaju. Bayar ikut progress kerja dokumentasi tu atau runding dengan peguam kaedah bayaran. Tiada masalah jika 1 peguam boleh buat sehingga selesai

      Delete
  35. Senang eja, mohon bantu saya untuk pembelian rumah kedua
    rumah berharga 150k, depsoit 10%, saya dah masukan legal fee dalam loan berjumlah 3k, dan untuk snp, lawyer chrage Profesional Fee RM1,125, Tax Disbursement :RM290.00, DAN Disbursement : RM2,490..didalam klausa Disbursement adalah mengenai
    1.Stamp duty S&P Agreement : Rm40.00
    2. Stamp duty on tramsfer : Rm2000.00
    3.Reg fee on transfer : Rm400.00
    4.Form MPK : RM50.00

    Adakah betul charge yang dikenakan kepada saya ni, sebab bnyk sgt stamp duty nye..heheheh..so sya x byr lagi..cuma nak belajar dan kepastian.

    ReplyDelete
    Replies
    1. No 3 dan no 4 tu saya kurang pasti, selalu org buat lumpsum terus. Jadi Total dalam RM7395.00. Agak besesuaian la harganya dgn loan 135K plus duti cukai rumah bukan pertama

      Delete
  36. salam tuan..
    saya ada beli rumah subsale Semi-D below market value harga 300k tp sy markup loan hingga 340k, market value rumah 350k. total loan sekali MRTT 355765.12. LO pun da sign. jadi sy nak tanye :

    pada borang SPA untuk stamp duty dan lawyer fee tu ikut harga jual rumah atau harga pinjaman loan. ikut yang 300k ke atau 340k atau 355765.12 loan dengan MRTT dalam borang spa?

    kalau ikut bajet 2019 ni.. sy dapat pengecualian duty stamp x beli rumah subsale tahun 2013.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Wasalam, kena update peguam apa plan kamu, selagi peguam kata ok, proceed sahaja, nanti peguam akan buatkan 2 snp berkaitan

      Delete

Recent Posts

BTemplates.com

Powered by Blogger.

Featured Post

BAGAIMANA BERURUSAN CIRI-CIRI KESELAMATAN GITULAH

PELAWAT

Search This Blog

My Blog List

KOMEN KOMEN KOMEN BILA-BILA MASA SAHAJA

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...

Pages

Popular Posts

Popular Posts